楼市持续降温，行业回暖有待政策加码.docxVIP

销售情况 房地产销售端未现明显回暖迹象，销售情况不及去年同期。1-2 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 15703 万平方米和 15459 亿元，同比分别下降 9.60和 19.30，其中销售金额同比跌幅大 于销售面积，反映出商品房价格整体呈现向下调整趋势。我们跟踪了 30 大中城市商品房成交面积月度 数据，1 月和2 月成交面积分别为1234.82 万平方米和714.93 万平方米，同比分别下降29.56和27.30，降幅显著；为排除高基数所带来的影响，我们还对照了疫情前基数稳定的 2019 年同期数据，1、2 月成交面积分别下降 4.27和 10.16，销售情况仍不乐观；分城市能级来看，1-2 月 30 城的一二三线城市 累计成交面积分别为 556.39 万平方米、979.12 万平方米和 414.24 万平方米，同比分别下降 22.48、 16.85和 50.75，与 2019 年同期相比，一线城市同比增长 46.91，二三线城市同比分别下降 1.29 和 42.06，一线城市的销售情况整体好于二三线城市。 图表 1 2019-2022 年 2 月全国商品房销售面积单月值及同比变化 数据来源： iFind，东方金诚 图表 2：2019-2022 年 2 月 30 大中城市商品房成交面积单月值（万平方米） 1 1 全国商品房销售均价=全国商品房销售额/全国商品房销售面积 3 数据来源：Wind，东方金诚 价格表现 全国商品房销售均价连续五个月下跌后首次回正，但低能级城市销售端压力持续向价格端传导，房价仍面临下行压力。经我们测算，1-2 月全国商品房销售均价为9844.62 元/平方米1，同比下降10.74 ，环比上涨 3.50，连续 5 个月下跌后首次回正。从 70 城新建商品住宅价格来看，1-2 月份价格环比下降城市数量持续下降，2 月降至 40 个，较去年年底减少 10 个，价格下跌趋势有停止扩散迹象；1-2 月 70 城新建商品住宅价格保持同比正增，但 2 月增速回落至 1.15，环比保持下跌趋势，跌幅为 0.13，其中一二三线城市 2 月价格指数环比变化为 0.50、0.00和-0.30，三线城市对房价走势有显著拉低作用。 图表 3-4：2019-2022 年 2 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源： iFind，东方金诚 二手房价格整体下跌趋势不变，但一线城市出现价格企稳迹象。与 70 城新建商品住宅价格走势类似，2 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量降至 57 个，较去年年底减少 6 个。1-2 月，70 城二手住宅价格同比下跌 0.31，环比下跌 0.28，连续下跌 7 个月。具体看，2 月一线城市二手住宅价格环 比上涨 0.50，连续三个月上涨，二三线城市环比分别下跌 0.30和 0.40，连续下跌 6-8 个月。可见，一线城市率先出现价格企稳迹象，但二三线城市房价下跌趋势尚未得到扭转，带动全国房价走低。 图表 5-6：2019-2022 年 2 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二、房地产投资端 1-2 月，全国土地购置面积跌至冰点，仅北京完成首轮集中供地，拿地企业仍以国企和央企为主；受一线城市拉动，土地溢价率略有回升，但由于多数城市首轮集中供地尚未开始，土地市场是否回暖尚待观察；房企新开工面积和竣工面积同比双下降，施工面积增速转正。 土地市场情况 1-2 月土地购置面积跌至历史低位，民营房企拿地依然谨慎。1-2 月，全国房地产土地购置面积为 838 万平方米，同比下降 42.30，跌破 2002 年以来单月最低水平。客观方面，多数城市集中供地的时 间安排在 3 月，导致 1-2 月土地购置面积出现历史低值；主观方面，我们认为受房地产行业整体环境影响，市场信心尚未恢复，房企拿地意愿普遍较低。具体看，1-2 月仅北京一城完成首轮集中供地，供 5 5 应地块 18 宗，其中 8 宗底价成交，9 宗溢价成交，1 宗流拍，拿地房企仍然以国企和央企为主，一定程度上反映出民营房企的资金压力并未解除。 图表 7：2019-2022 年 2 月全国土地购置面积单月值（万平方米） 数据来源：iFind，东方金诚 土地溢价率方面，1-2 月土地溢价率有所回升，尤其是一二线城市提升较为显著。具体看，2 月 100大中城市成交土地溢价率分别为 3.60，一二三线城市土地溢价率分别为 4.39、3.38和 2.21，其中 一二线城市土地溢价率较 2021 年底分别提升 2.74 和 0.79 个百分点，三线城市下降 0.53 个百分点，一线城市对土地溢价率拉动作用明显。但