39第二章资产评估的程序和基本方法.pptVIP

缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。 案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？ 案例分析 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 案例分析 由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 已知：经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月。 案例分析 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为? 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 第二节 收益法 一、收益法的基本原理 依据被评估资产未来预期收益的现值来计算资产价值。 二、收益法的应用前提 1.被估资产可持续使用 2.未来收益可预测并用货币计量 3.预期收益年限可预测 4.获得收益所承担的风险可预测，并可用货币计量。 三、收益法的适用范围 主要适用于评估对象具有持续经营能力并不断获得收益的经营性资产，不适用于非经营性（盈利）资产。 （eg：学校的资产不适合用） 四、收益法的步骤 1.收集与预期未来收益有关的资料（经营前景、财务状况） 2.分析测算评估对象预期未来收益 3.确定折现率或资本化率 4.折算成现值 5.分析确定评估结果 五、具体评估方法 （不同情况，计算方法不一样） （一）符号约定 P—评估值 Ri —未来第i年的预期收益 i—年序号 —未来第n年的预期收益 r-——折现率或资本化率 n—收益期 A—年金 基本表达式 （二）计算公式 1.净收益不变，即Ri=A （1）收益年限无限， i ∞ ， P= （2）收益年限有限 ， P= （r0） （r0） P=A.n （r=0） （1）无限收益期，净收益在n以前有变化，n年后不变 （2）有限收益期，净收益在t年（含t年）以前有变化，净收益在第t年以后保持不变 2.净收益在若干年后保持不变 3.已知未来若干年后资产价格、净收益在第n年（含n年）前保持不变第n年价格为Pn 举例 P51教材 第三节 成本法 一、成本法的基本原理 资产评估价值=资产的重置成本－实体性贬值 －功能性贬值 －经济性贬值 1.估测被估资产的重置成本 2.估测被估资产各种贬值 1.估测被估资产的重置成本 重置成本—