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房地产财务学问入门培训公司涉税税种的简要介绍涉税工程表税种纳税对像计税依据税率纳税时间契税转移不动产权属不动产的价格3%-5%发生不动产权属转移的当天土地使用税城镇土地实际占用的土地面积6元/平方米国土局土地合同约定土地交付时间的次月起营业税销售不动产行为销售收入减去购置原价后的余额5%收到预收款的当天房产税房产自营：房产计税价格出租：房产租金收入计税价值的1.2%租金收入的12%房产投入使用的次月起企业所得税生产经营所得和其他所得应纳税所得额25%按年计算，分月或分季预缴土地增值税转让房地产转让房地产取得的增值额增值额50%，税率30%。 增值额50%~100%，税率40%。 增值额100%~200%，税率50%。 增值额超200%，税率60%。竣工前按1%预缴，竣工后清算印花税应纳税凭证记载金额购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移书据0.5‰，发生起1月内涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地运用权。支配建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，工程于2006年5月1日开工建设。整个工程的建筑安装本钱亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共亿元。工程于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算1、前期准备阶段契税按土地出让金总额的4%缴纳契税。契税=30 000×4%=1 200（万元）2、建设施工阶段（1）土地运用税在取得国有土地运用权至工程竣工销售完毕期间按每年6元/平方米缴纳土地运用税=10万平方米×6元/平方米年=90（万元）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地运用权。支配建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，工程于2006年5月1日开工建设。整个工程的建筑安装本钱亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共亿元。工程于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）（2）印花税按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元）3、销售阶段（1）营业税按销售收入的5%缴纳。营业税=100 000 ×5%=5 000（万元）（2）城市维护建设税及教化费附加分别按营业税额的7%和3%缴纳城建税及附加=5 000×10%=500（万元）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地运用权。支配建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，工程于2006年5月1日开工建设。整个工程的建筑安装本钱亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共亿元。工程于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）（3）印花税按销售总收入的万分之五缴纳。印花税=100 000万元×0.5 ‰=50（万元）4、清算阶段（1）土地增值税按总销售收入减除扣除工程金额后的增值额计算，扣除工程包括土地出让金、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额。扣除工程总额为90 000万元，其中：涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地运用权。支配建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，工程于2006年5月1日开工建设。整个工程的建筑安装本钱亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共亿元。工程于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）土地出让金为30 000万元。房地产开发本钱为建安本钱35 000万元。房地产开发费用为土地出让金和房地产开发本钱的10%，即（30 000+35 000）×10%=6 500万元。与转让房地产有关的税金为5 500万元，其中：营业税为5 000万元，城建税及附加为500万元。涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地运用权。支配建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，工程于2006年5月1日开工建设。整个工程的建筑安装本钱亿元，管理费用（不含各项税金）