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房地产基础学问;什么是房地产？;房地产业：从事房地产经营管理效劳性企业总称;一级市场： 也叫土地市场，土地运用权出让的市场；由国家垄断的市场 二级市场： 土地运用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。也包括了二级土地市场。 三级市场： 指房地产商品全部者（企业、单位和个人），将取得确定年限的土地运用权和房产全部权进行转让或出售的交换、交易市场。 ;五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地运用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地运用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 两书 两书是《住宅质量保证书》和《住宅运用说明书》。 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必需具备确定的条件，并且依据有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两证 城市房屋有的《中华人民共和国国有土地运用证》和《中华人民共和国房屋全部权证》。 ;土地;土地运用权出让 　国家将国有土地运用权在确定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取确定年限内的地价款。 用地性质及年限： 依据我国《城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第12条规定 土地运用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年 工业用地50年 教化、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、消遣用地40年 仓储用地50年 综合或者其他用地50年;生地 指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地运用权的土地。 毛地 指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下确定年期的土地 　 净地 指已经完成撤除平整，不存在须要撤除的建筑物、构筑物等设施的土地。 熟地 指经过国土部门出让、拍卖、划拨土地运用权的土地。如某城市国土局发布土地招标通知，多家开发企业去投标，其中一家开发企业中标后，对该土地进行建设投入，该地块就称为熟地。这类土地主要指完成七通一平。;容积率;容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 对于开展商来说，容积率确定地价本钱在房屋中占的比例。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地本钱的限制，并不是全部工程都能做得到。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒适。容积率和绿地率这两个比率确定了这个工程是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。; 别墅 现在词义中通为独立的庄园式居所 ;双拼别墅 联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 ;多层住宅 一般来说7层以下且不高于24米的为多层。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。 ;小高层住宅 层数为8层-11层的住宅，平面布局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。 不把7层算在里面，是因为6+1的跃层住宅可以不设电梯 （在建筑学上，是没有小高层这一说法的，小高层的叫法来自于消防。);高层住宅（建筑学上无小高层） 7层及檐高20米以上的住宅 国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部 ;超高层住宅 建筑高度大于等于1OOm;现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的限制性具体规划,一般而言,容积率分为;绿地率：管得严，标准高　　在计算绿地率时，对绿地的要求特别严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 绿化覆盖率：管得松，绿得广 　　在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简洁地说，就是有块草皮便可以计入，所以覆盖率有时能做到60% 以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然宠爱引用绿化覆盖率的概念。 　;小测试：这算绿化率还是绿地率？;楼面价（楼面地价） 每平方米建筑面积担当的土地本钱，楼面价说明白该工程在销售时，单位售价中所包含的土地本钱。 楼面价=土地总价÷总建筑面积 溢价率 基价是土地的原始本钱，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简洁地说基价就是土地收归国有储藏后到拿出来招拍挂为止全部的支出费用总和。 溢价率=超出基价金额÷土地基价;1、某地块，出让