房地产营改增培训.pptxVIP

财税〔2016〕36号 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。; 增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人。 纳税人年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 思索：能从一般纳税人转回小规模纳税人吗？;一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票。 小规模纳税人不能自行开具，购置方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。;征税范围;不征收增值税工程; 不动产租赁效劳，销售不动产，转让土地运用权，税率为11% 。 小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人供给的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不行以抵扣。 ;增值税的计税方法;房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法依据5%的征收率计税。 一经选择，36个月内不得变更。　; 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。　　 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：　　1、代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;　　2、以托付方名义开具发票代托付方收取的款项。　; 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程(选择简易计税方法的房地产老工程除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　房地产老工程，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产工程。　　纳税人依据上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财??部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。 ;一般纳税人销售自行开发的房地产老工程适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 ;应纳税额的计算;;(三)简易计税方法的应纳税额 　　应纳税额=销售额×征收率 销售额和应纳税额合并定价方法的，依据下列公式计算销售额： 　　销售额=含税销售额÷(1+征收率); 纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。; 一项销售行为假如既涉及效劳又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，依据销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，依据销售效劳缴纳增值税。 房地产企业是否有混合销售行为？;;销售、出租不动产具体过渡政策一览表;下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 注：购建筑材料、建安工程费、设备、机动车、不动产、无形资产、设备租金、房租、租入不动产装修、水电、出差住宿、运输费、铁路运输费用结算单据、汽油费、办公用品等。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。; （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，依据农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 （四）从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 注：境外设计、询问、专利权等。; 一般纳税人销售自行开发的房地产工程，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产工程而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产工程建设规模÷房地产工程总建设规模） 思索问题： 抵扣发票是关键，虚开风险要认清！ ;下列工程的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 老工程，选择简易计税方法，取得的增值税专用发票。 企业购置的饮水机、饮用水、微波炉、电视机、厨房用品，若是为企业员工集体福利而买，就不能抵扣。; （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交