2月新聚人上海新城碧翠度营销策略报告149P.pptVIP

1、叫好，也要叫座——提升本案广告的销售力 2、通过项目品牌树立，实现开发商品牌落地； 3、树立高端形象和区域明星个案，为二期推广做铺垫 2012年企划核心目标 第九十四页，共一百四十五页。 限购限贷 高端客源稀缺 同价位房源可选性多 信息泛滥时代，如何快速建立沟通关系 广告成本攀升 …… 结论： 房地产“有房不愁卖”的时代已经成为历史，当前的形式下，广告的首要使命，是促进销售。 第九十五页，共一百四十五页。 结论：销售力弱 视觉形象过于偏向快消品，地产属性缺失； 诉求语境过于温和、过于概念性，跟客户在捉迷藏。 第九十六页，共一百四十五页。 必须建立新的沟通形象与诉求语境！ 第九十七页，共一百四十五页。 本案核心价值提炼： 新城碧翠卖什么？ PART: 1 第九十八页，共一百四十五页。 地段/继联洋、碧云之后，浦东最后一个国际住区，上海四大国际住区之一 第九十九页，共一百四十五页。 风格/纯正的法式宫廷建筑，雍容华贵的建筑符号，尊贵厚重文化沉淀 第一百页，共一百四十五页。 石材/全石材干挂立面，厚重、奢华，贵族名门不可或缺的建筑符号,历经百年之后，华丽变成经典。 第一百零一页，共一百四十五页。 园林/欧洲三大园林体系之一，中央主轴控制整体，几何辅助轴线配合。喷泉、雕塑、小品，主次分明，庄重典雅，最具仪式感的皇家宫廷生活 第一百零二页，共一百四十五页。 精装/精选国际一线精装品牌，意大利SMEG、德国汉斯格雅、瑞士劳芬……以及全地暖系统、新风系统，打造最奢华的成品豪宅！ 第一百零三页，共一百四十五页。 空间/纯粹大户型设计，附送双层地下室、空中阁楼、电梯间等。用空间艺术诠释风云人物的生活哲学。 第一百零四页，共一百四十五页。 会所/超豪华专属会所，专配地下豪华泳池，健身房、商务服务、娱乐、品酒，打造巅峰阶层专属的交流场所。 第一百零五页，共一百四十五页。 新城碧翠 一座位于国际住区的、法国宫廷豪宅！ 第一百零六页，共一百四十五页。 中央持续打压房价目标明确 客户观望心态日趋严重； 线上推广效果愈来愈差； 竞品价格松动趋向明显； 如何打动客户，促成成交？ 2012年，我们遇到的外部威胁 第六十二页，共一百四十五页。 第五部分：营销策略 第六十三页，共一百四十五页。 本项目核心问题界定 (按常规发展的可能结果) (我们的期望目标) 前期客户重复来访概率低 后续到访客户严重不足， 去化速度迟缓 年度完成15亿销售目标。 R1 R2 ? 核心问题1 在推广、现场展示、售后服务及产品提升中树立豪宅形象！ 核心问题2 面对政策持续打压，如何让客户放心购买！ 打造豪宅形象。 第六十四页，共一百四十五页。 洋房700万-900万的价格， 我们是豪宅！ 但， 距离客户心目中的豪宅。 我们要做的还有很多！ 第六十五页，共一百四十五页。 策略关键词 立足豪宅 保障购买 主动开发 1.1 线上以及线下 1.2 现场体验 1.3 产品力的提升 1.4售后服务以及老客户维护 2.1 产品增值服务 2.2 针对不同类型 客户的购买保障计划 2.3 其他 3.1 登记客户层面 3.2 业内层面 3.3 政府层面 第六十六页，共一百四十五页。 1.1推广 a线上 依托洋房所特有的建筑设计理念——洋房与别墅的完美结合！ 目的：推出由新城重磅打造的沪上又一新型的豪宅产品线。 第六十七页，共一百四十五页。 1.1推广 b线下 目的：通过各类活动举行，使项目与高端生活有机结合。 提升客户尊贵感。并不断积累客户，保证后续推盘的持续成交 第六十八页，共一百四十五页。 根据以上客户属性 开展高端圈层活动，将名牌+名人与本项目结合。 组织跨界营销策略， 名牌+名人 第六十九页，共一百四十五页。 根据目标客户喜好定制传播渠道 第七十页，共一百四十五页。 【五感营销】—— 法式样板生活360度体验 体验场所：会所、样板景观段、样板房、楼梯 视觉（围墙画面修改，视频应用及展示法式生活场景） 听觉（会所、样板房播放法式柔美音乐） 嗅觉（会所、样板房淡淡的香水味道） 触觉（客户可触的工法及材料展示） 味觉（每周末法式点心、红酒供应、桌上糖果供应） 通过现场体验，化解抗性，让客户来到现场即刻被打动！ 1.2 现场体验 第七十一页，共一百四十五页。 关于样板区形象展示 a、业务员仪容仪表以及行为举止培训考核 b、客户以及物业工作流程，精神面貌 C、设置专人对以上两项进行频繁定期考核 D、安保人员不同岗位不同服饰设置 1.2 现场体验 第七十二页，共一百四十五页。 1、业务员门口预约，中介用工作证换带看证。 2、提前预约：中介必须提前一天确认！