09年宁波镇海中汇纺织厂项目评估提案--sany885.pptVIP

区域市场竞争 楼盘 南熏别院 物流信息港 风景九园二期 海尚国际 位置 南大街入口 宁镇公路与隧道北路交叉口 镇海经济开发区 城河路 总建面积（M2） 60415 130000 69680 210000 容积率 2.67 3.696 2.2 2.1 物业形态 高层、小高层 高层 高层 普通住宅,写字楼,商铺,酒店式公寓,高层 面积规划（M2） 高层40～50M；小高层85~135M2 80～120 70～100 —— 主力面积（M2） 高层40～50M；小高层110～120M2 —— 75~90 —— 均价（元/M2） 7500 —— —— —— 主力总价（万元） 82～90 —— —— —— 开盘时间 09.4.18 预计09年下半年 2009年6月 预计09年下半年 推盘量 321套 预计252套 —— —— 去化率 94% —— —— —— 小结： ◇建筑形态以高层、小高层为主，容积率普遍较高； ◇色调以深色系为主，与区域环境、居民居住习惯相贴近； ◇面积规划迎合90/70要求，以中小面积为主； ◇08年底市场放量较大，竞争加剧。 区域市场表现 骆驼区域 在售 未售 现房 区域目前仅小骆花园在售，未来有银亿海尚广场、衢州巨化项目上市 桂花城 6500 华丰星城 5200 小骆花园 5200~5500 金邑水岸 5000 银亿海尚广场 衢州巨化项目 区域市场表现 楼盘 桂花城 小骆花园 华丰星城 位置 骆驼街道杭甬南路199号 东起镇兴路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路 镇海骆驼南三路 总建面积(M2) 22万 7.2万 15万 容积率 1.5 1.3 1.4 物业形态 多层,小高层 多层,小高层 多层,叠拼 面积规划(M2) 106~230 多层90~140M2;小高层70~120M2 96~260M2 主力面积(M2) 132~159 70~90 120~145 均价(元/M2) 6500 多层5500;小高层5200 5200 主力总价(万元) 85~105 38~50 60~70 开盘时间 2005.12.30 2008.7.26 2007.3.22 推盘量 1160户 685户 517户 去化率 94%以上 64% 96% 小结： ◇建筑形态以多层为主，容积率相对较低； ◇楼盘品质参差不齐，价格差距大； ◇在售楼盘体量较小，且严格遵守90/70规划要求； ◇区域楼盘以现房为主，选择余地大，对期房竞争较大。 区域市场表现 庄市区域 柳岸晨韵 4500 芳辰丽阳 清泉花园 7000 嘉盛银座5000 水木清华 5500 合生创展 Ⅱ期别墅12000 华通丽景5200 创E慧谷5300 德馨家园4500 在售 现房 区域内在售项目为合生国际城、水木清华、德馨家园、创E慧谷、嘉盛银座 楼盘 合生国际 水木清华 创E慧谷 德馨家园 位置 钟包路1号 同心路与汉塘路交叉路口 中官路777号 宁镇公路边、宁波大学东 总建面积(M2) 55万 65986 10万 12500 容积率 1.5 2 1.42 1.67 物业形态 联排,高层,小高层 多层，高层，小高层，叠拼 高层,小高层,双拼别墅 多层 面积规划(M2) 联排200~280 多层103~139M2；小高层110~139M2；高层103~130M2；叠拼150M2左右 小面积人才公寓 101~122 主力面积(M2) 230~250 多层103~120；小高层，高层110~120 —— 110~130 均价(元/M2) 12000 5500 办公5300 4500 主力总价(万元) 220~290 61~72 530 49～58.5 开盘时间 2007.12.29 2008.9.28 —— 2008.6.18 推盘量 399套 418 —— 全推 去化率 98% 51% 30% 　72% 在售预售楼盘分析 小结： ◇区域楼盘规划起点较高，但缺乏真正精品楼盘，产品同质化现象明显； ◇现阶段区域供应量较少，楼盘间价差不明显； ◇区域市场以中大户型产品为主，产品线单一。 华荣风景九园 项目规模 总建30万方 产品组合 多层、高层 价格 5300 户型范围 80~120 开发进度 2008年9月推出第一批房源，目前销售率为90％ 2期将于2009年7月推出二幢高层 区域个案剖析 以BLOCK式规划为亮点，产品面对首次置业客群，项目周边环境较差，因此价格相对较低，销售时结合相关活动，去化速度较快。 小骆花园 项目规模 总建30万方 产品组合 多层、高层 价格 小高层5200；多层5500 户型范围 多层90～140；小高层70~120 开发进度 2008年7月推出第一批房源 目前销售率为64% 区域个