房地产住宅开发测算模型.xls

分析 现金流估计 销售计划 资金使用计划 成本测算表 项目开发指标 项目开发指标： 测算起始时间： 测算周期： 总建筑面积(平方米）： 地上建筑面积(平方米)： 地下建筑面积(平方米)： 序号 费用项目 土地取得费用 建安工程费 前期工程费 基础及配套设施费 不可预见费 2项~~5项之和的2% 2项~~6项之和 管理费 2项～5项之和的2.5％ 财务费用 商业配套 车位 销售收入 销售费用 代理费 测绘费 按总销面积计算，每平米1.36元 税费 销售收入的5.55% 16项/9项 16项/10项 小计 总计 总计 单价 开发成本总计 建设总投资 年度使用比例 单位：万元人民币 项目\年份 现金流入 现金流出 土地取得费用 建安工程费 前期工程费 基础及配套设施费 不可预见费 建设总投资 管理费 财务费用 税费 5.55% 销售代理费 2.5% 销售测绘费 现金流出小计 现金收入小计 净现金流量 累计现金流 财务内部收益率(IRR): 投资回收期(PBP): 地价款4％ 市场调研及策划费 规划设计费 勘察费 竣工图费 标底编制费 招投标管理费 监理费 小区开闭站 450万元/座 小区配电室 垃圾楼 60万元/座 模型测算参数设置 可销售量 销售单价：元 4年 商业配套（平方米） 车位（个） 贴现率 模型测算结果 财务净现值(NPV )万元 预计利润:万元 总投资利润率 成本利润率 财务净现值(NPV @6%) 土地费用 2007年 2008年 2009年 总占地面积(平方米）： 其中住宅面积（平方米） 地下 车位(个)： 2006年 财务净现值 土地费用变动率 normal 售价 售价变动率 情景分析 悲观 正常 乐观 售价 NPV 住宅总成本 住宅可售面积 正常售价 平衡价格 平衡销量 NPV的变动率 NPV的变动率 转让费用 总投资 可售面积 项目总成本 预计利润 总投资利润率 自有资金需求量 2项～6项之和 中水处理系统 计算标准 投资/收益 备注 单方成本（元/平方米） 经济技术指标 建设用地面积 地下建筑 土地取得费用 转让费 地价款 契税 地下建筑 1900元/平方米 根据市场价格估算 造价的2% 2元/平米 规划设计费的10％ 造价0.3% 造价1% 红线内管线 90元/平方米 按地上面积计算 红线外管线 150万元/座 燃气调压站 80万元/座 小区道路 按用地面积计算 小区园林景观 小区围墙 600元/平方米 车位(个) 按总建筑面积计算 7项+8项+9项+12项+13项 11项-14项 自有资金收益率 成本利润率 转让费 1200元/平方米 幼儿园 非配套公建(平方米)： 配套公建(平方米)： 10元/平方米 假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本 约6万平方米/座 建筑面积（地上） 总建筑面积 按销售收入计算 车位销售率 注：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守、谨慎的原则进行。 120元/道路平米 2项～5项之和的2.5% 销售率100％ 2*1.36元/平方米 15项/7项 15项/14项 1500元/平方米 代理费（含）广告费 3200元/平方米 基础设施建设费 160元/平方米 减半征收 中标价0.05% 5800元/户*1400户 壁挂炉 配套公建 含托幼2000平方米 车位按700个估 商品住宅（平方米） 经济住宅（平方米） 其中经济住宅面积 商品住宅面积 经济住宅 商品住宅 1440元/平方米 这里假定事先已确定30％部分。 经济住宅 商品住宅 4000元/平方米 按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。 经济住宅 商品住宅 不含车库 1440元/平方米 拿到开工证支付20％ 7项～8项之和的4% 5500元/平米 车位按700个估 12元/平方米 经济适用房按不计，商品住宅及商业按照2.5％计 销售率50％，使用权 7项～8项之和的3.5% 233元/平方米 由于我公司仅分得利润的70％，即1709万元，因此实际总投资利润率为3.38％，成本利润率为2.96％。 按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计算，单方成本价为3037元/平方米。 61700.00 -22.00 .07 -1.01 57550.00 4215.00 2.61E-03 -.04 -13.40 57500.00 4266.00 1.74E-03 -.02 -13.40 57450.00 50.00 4317.00 8.71E-04