原创论文9千字：集体经营性建设用地入市的进展与思考.docxVIP

集体经营性建设用地入市的进展与思考 摘 要 目前农村集体经营性建设用地入市的改革试点工作正在全面推行，不同试点地区积累了不同的实践经验。为了更加全面地了解集体经营性建设用地入市的进展并对已有进 行思考，本文选取了江苏苏州、安徽芜湖以及2015年新增的33个试点区中的北京大兴区等12个试点，总结了相关的入市经验，进行对比分析，并在此基础上提出对集体经营性建设用地入市的思考和建议。 关键词： 集体经营性建设用地入市 改革试点 入市模式 入市思考  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 1. 引言 3 2. 相关概念的内涵与界定 3 2.1 农村集体经营性建设用地 3 2.2 农村集体经营性建设用地入市 3 3. 发展历程和进展概况 4 3.1 新中国成立-改革开放之初1986年，混乱无序市场阶段 4 3.2 1987-1994年，整顿阶段，严控入市阶段 5 3.3 1995-1998年，禁止农地入市，但开始了第一批入市试点 5 3.4 1999-2008年，多省市试点阶段 5 3.5 2008-2018年，试点多元实践阶段 6 3.6 2019至今，国家立法批准阶段 6 4. 试点区发展分析 9 4.1 “谁来入市”：入市主体的试点措施 9 4.2 “哪些地入市”：入市范围的具体限定 9 4.3 “怎么入市”：入市模式的探索 10 4.4 “钱怎么分”：土地增值收益分配机制的实践 11 5. 入市实践的思考 12 6. 入市要处理好四类关系 13  1. 引言 自十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同地同权同价以来，农村集体经营性用地在全国推行了33个试点县(市、区)，统筹推进农村土地征收、宅基地管理制度、集体经营性建设用地入市的“三块地”改革试点。经过了8年的探索，集体经营性建设用地入市已经有了一定的进展，但仍旧存在许多问题，因此，本文在梳理农村集体经营性建设用地入市的政策演变历程的基础上，对十二个试点地区在探索中取得的进展和经验进行归纳，并针对现存问题和进展情况思考农村建设用地入市的有效性和优势，辩证地看待建设用地入市并提出完善的相关建议。 2. 相关概念的内涵与界定 2.1 农村集体经营性建设用地 农村集体经营性建设用地是指农村集体所有的，经过依法批准取得的、符合规划和用途管制的、用于盈利性的建设的集体建设用地 ADDIN NE.Ref.{330FA050-4573-4B5C-9EF8-EF8092C82C82}(荣晨,2019)。主要包括集体工业用地、集体商业用地和乡镇企业仓储用地，具体如下图所示。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定了农村集体经营性建设用地在土地分类中的类型（如图 1） 图 SEQ 图 \* ARABIC 1 土地分类图 2.2 农村集体经营性建设用地入市 在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地不经过征地程序，通过出让、租赁、入股的方式，实行与国有土地同等入市、同权同价，按照法律规定直接进入市场交易的行为。关于入市的具体法规要求梳理如下（如图2） 通过梳理可看出虽然《土地管理法》规定了集体经营性建设用地的用途必须是工业、商业等经营性用途，用了一个“等”字，且在入市方式中有明确写出可以出租的方式，结合其他政策文件，未来集体经营性建设用地的入市范围还存在一定的开放空间，同时，由于各地的经济发展情况和发展条件不一样，入市途径需要因地制宜，因此国家并未做出明确的规定，而在入市价格和收益分配方面，国家给出了指导性意见和价格评估技术指引，但仍旧需要各地因地制宜，进一步细化落实。 图 SEQ 图 \* ARABIC 2 入市法律规制要求 图片来源：永业行咨询评估 3. 发展历程和进展概况 3.1 新中国成立-改革开放之初1986年，混乱无序市场阶段 改革开放之前，尽管政府明令禁止集体土地入市，但土地隐形市场一直存在 ADDIN NE.Ref.28B0-404F-98FD-C7221C2C0845}(丁琳琳等,2016)。改革开放后，国家大力发展外向型经济，乡镇企业大量兴起，广东、福建等沿海地区需要大量的建设用地，农村集体土地由于成本低且买卖流程简单广受青睐，再加上相关的土地法律和规划制度不完善，村集体拥有土地的决策权，因此出现了种种农村建设用地入市的现象。为了经济的快速增长和扩充地方经济的财源，地方政府多采取“不支持、不鼓励、不干涉”的态度。同时，中央政府也开始尝试提供农村集体建设用地进入市场的合法通道 ADDIN NE.Ref.{6908D36A-4B2B-4524-8