天河区房地产市场分析.docxVIP

1.天河区市场环境分析 1.1天河区概况 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南与海珠区隔珠江相望，西到广州大道与越秀区相接，北与白云区相邻，行政区域总面积约137.38平方公里。天河区是广州市的中心城区之一，有着国家级的中央商务区、市级商圈天河商圈和广州塔、广州歌剧院等标志性建筑。 1.2天河区综合经济指标分析 2021年是与疫情共存的一年，天河区和黄埔区的经济运行均走上了正轨且获得不错的增长速度，前三季度的GDP总量分别位居广州11区的第一和第二位，同比增速不仅明显超过全国9.8%的水平，也高于广州市9.9%的平均增速。天河是全市唯一总量超过四千亿的城区，增速保持在合理区间，产业发展的韧性、活力和潜力显现，质量效益不断提升。 天河区的经济增长主要依靠第三产业。三大产业结构中，无论是增加值还是产业发展增长率第三产业远高于第一和第二产业，重点产业效应明显，其中，社会消费品零售总额超千亿元，是全市唯一超千亿元的城区。 具体产业发展中，现代服务业、软件业和高端专业服务业是第三产业的重点；电力、热力、燃气及水生产和供应业则是第二产业的支撑重点。 在房地产行业，商品住宅的投资额在2018年之前呈现上升的趋势，2019年开始由于疫情和国家严控房子“只住不炒”的形势下，商品住宅投资额有明显的下降。 1.3天河区房地产市场分析 1.3.1供给分析 ①土地供应情况 根据过去5年天河区居住用地的出让情况，2016-2018以及2021年四年间天河区没有供应住宅用地，2019和2020年仅供应5宗有居住性质的土地，且集中在天河金融城和智慧城的广氮——奥体片区，楼面地价高至4.3万。 在2021天河区的供地计划中，计划出让3宗住宅用地：梅花铝厂、燕塘地块三、东大湖AT0304011-1地块，而实际上2021年居住用地的供应量为0。 从过去五年的出让情况和政府在2021年的供地计划中可以看出，尽管政府一再强调增加土地供应，但天河区的居住用地出让已经接近饱和，宅地出让数量十分有限，且地价居高。 ②住宅供应情况 2016年至今，天河区的竣工面积和新开工面积之和总体呈现下降的趋势，不同年份的新楼开盘数量也比较少，自2016年以来年均新楼盘少于4个。 1.3.2需求分析 ①人口 由于地少人多高房价，部分人选择在其他城区居住以减缓经济压力，天河区的人口增速逐渐减低，但每年都有明显的人口增量。城区年龄结构以18-60岁为主，少年人口比例在20%-23%范围，属于正常范围，老年人口相对国际标准10%来说偏高，养老压力比较大，老年住房有一定的需求。 尽管如此，天河区人口增长的速度依旧远远高于住宅供应的速度：自2016年以来常住人口增长超40万人，一手楼盘的开放数量只有23个。 ②销售情况 2016-2021年间，天河区新房的销售面积和库存面积逐年递减且递减速度在逐年下降，2019-2021年间新房去化周期呈现先上升后下降的趋势，这意味着销售面积的减少不一定是因为需求减弱。 因为2021年新开楼盘数是2020年的5倍，但去化周期9.6月却远低于2020年的15月。2021年5个新盘，部分楼盘如珠江花城开盘当天去化率高达80%，截至12月底，5个楼盘皆全部售罄，剩余少部分在售的是售罄后的加推。因此，无论是库存的逐渐减少还是2021年新房销售速度、去化周期的明显降低都能体现天河人的购房需求是比较高的。 新房供应量少、库存量不多、消费者的市场预期、土地供应少导致的开发商囤地延迟开发等行为也是导致销售面积下降的原因。 1.3.3购买力分析 天河区人均可支配收入逐年递增，年增长率在9%左右，而天河区的一手房价年增长在5%-35%之间，浮动较大，总体来看，房价的涨幅明显高于可支配收入的，高房价对于部分未购房居民来说却是比较大的负担。 1.4天河区规划分析 根据广州市总体规划和国土空间规划，广州城市的发展方向在“东进南拓西联北优”基础上确定为“一脉三区、一核一极、多点支撑”的网络化城市发展结构，打造多中心发展格局。 2021年《广州市天河区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确天河区未来五年的重点任务是将构建“两轴两带多片区”的空间发展格局，“两轴”重点发展板块为珠江新城、天河北、智慧城和金融城。（如图）“两带”的发展从中央商务区拓展至智慧城、金融城，正好符合“东进”的发展规划。未来，智慧城和金融城将是天河区除了珠江新城板块外的重点发展片区。 图片来源：天河区人民政府 1.5天河区在售楼盘板块划分 基于天河区和黄埔区的产业布局和商品住宅分布，将天河区划分为5个板块，黄埔区划分为4个板块，本次调查楼盘对应板块如下： 1.6天河区六大板块分析 1.6.1金融城 ①地理位置 金融城位于天河区南部，珠江新城东部。 地理范围：西起华南快速干线、东至天河区界、