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（四）抵押与租赁 房屋租赁与抵押 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 承租人的优先购买权对抵押权实现的影响 在以折价方式实现抵押权时，应该保护承租人的优先购买权。 第二十七页，共五十三页。 （五）抵押与司法查封 人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，可以采取查 封、扣押措施。 已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。 财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。 第二十八页，共五十三页。 （五）抵押与司法查封 不太常见的查封简介： 预查封：是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。 轮候查封：对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。 第二十九页，共五十三页。 （五）抵押与司法查封 风险提示：已为债权设定抵押的财产但被其他债权人申请法院先行查封，抵押权实现非常困难。原因如下： 抵押物可以被其他法院查封，实体权利不受影响。 其他债权人申请查封抵押物的法院与抵押权人诉请执行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押权人诉请执行的法院(执行中住所地或财产所在地法院均可管辖)。 抵押物的评估价值与最终变现价值往往存在一定差距，当查封财产的市场价值本身不能满足本案债权的清偿要求，先行查封法院基于本位主义的考虑，对查封财产不予处理。 抵押物被先行查封后，就会排除抵押权人与抵押人协议方式处置抵押物的方式。如果抵押物被其他债权人申请法院查封后，依据查封的法律效力，抵押权人通过与抵押人协议处置抵押物的行为无效，只能通过法院处置途径才能实现抵押权。 第三十页，共五十三页。 （六）抵押与保证 同一债权既有抵押担保又保证担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时： 债权人应当按照约定实现债权； 没有约定或者约定不明确： 债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 债权人在适用前述规定处理人保物保的关系时，应注意以下几点： (1)应尽可能在担保合同中明确约定如何处理保证和担保物的执行顺序问题，防止引发纠纷。而具体约定时，则应关注担保物的价值和保证人担保物之外的财产充足性和可执行性问题，避免因不当的选择导致权利主张的被动。 (2)在发生约定不明或未约定的情形，应区别担保物是由债务人提供还是第三人提供的情况及时主张权利。在实践中要谨慎对待债务人提供担保物的问题，因为法律规定对此应先执行，假如债务人提供的物难于执行或者执行成本高收效低，则可能引发其他担保机制受损的问题。 第三十一页，共五十三页。 （六）抵押与保证 案例： 甲公司向乙借款1000万元，以自己一套4000万元的设备作抵押，并由丙公司提供了担保，至还款期限，甲公司无力还款，引起纠纷。 在此情况下，保证人丙仅对物的担保以外的债权承担保证责任，即物保优于人保，如乙先向保证人丙公司请求履行，要求保证人丙公司承担保证责任，保证人丙公司享有抗辩权，如乙放弃甲公司提供的物保，丙公司在乙放弃的范围内免除保证责任。 《物权法》第一百七十六条 “被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。” 第三十二页，共五十三页。 （七）房、地一并抵押 案例： 2004年8月,甲银行（债权人）通过在土地局办理土地抵押登记，成为债务人丙以划拨方式取得土地的抵押权人。土地上仓库改建成住房后，乙银行（债权人）在不知道债务人土地已经抵押的情况下，在房屋管理部门又办理了债务人的房产抵押登记，这样甲、乙两个银行就分别成了债务人土地和房产的抵押权人。两次抵押效力如何？债务人的这处房产如何被处置？ 第三十三页，共五十三页。 （七）房、地一并抵押 业内同行的几种观点： 第一种观点认为，本案中的两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了土地使用权和建筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。 第二种观点认为，第一个土地使用权抵押合同是有效的，