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9.2 房地产经营财务分析基本报表 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 9.2 房地产经营财务分析基本报表 四、资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 9.2 房地产经营财务分析基本报表 五、基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “现金流量表”是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。 9.2 房地产经营财务分析基本报表 “资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据 “资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。 另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的营运能力的分析。 9.3 财务指标分析 1．根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。 9.3 财务指标分析 2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和营运能力（资金平衡能力）指标三大类。 （营运能力指标） 9.3 财务指标分析 3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。 财务分析指标 时间性指标 投资回收期 借款偿还期 价值性指标——财务净现值 比率性指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 9.3 财务指标分析 二、各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系，如下表所示。 分析内容 基本报表 静态指标 动态指标 盈利能力分析 现金流量表（全部投资） 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 现金流量表（自有资金） 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 清偿能力分析 资金来源与运用表 资产负债表 借款偿还期 还本付息比率 资产负债率 流动比率 速动比率 营运能力分析 资金来源与运用表 财务分析指标与基本报表的关系 9.3 财务指标分析 三、各财务分析指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。 1）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为： 式中：总投资额=投资+贷款利息 9.3 财务指标分析 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。 9.3 财务指标分析 2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为： 式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。 计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。 9.3 财务指标分析 3）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为： 计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。 9.3 财务指标分析 4）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为： 应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。