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? ? ? ? ? 房地产贷款管理-名词详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 出自 MBA智库百科() 目录 1 什么是房地产贷款管理[1] 2 房地产贷款管理的内容[2] 3 商业银行如何加强房地产贷款管理[3] 4 相关条目 5 参考文献 什么是房地产贷款管理[1] 　　房地产贷款管理是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。包括贷前检查、贷时审查、贷后检查、贷款回收等环节。 房地产贷款管理的内容[2] 　　一、贷前调查 　　贷前调查是金融机构在贷款决策前所进行的准备工作，是金融机构决定贷款投向、结构、数量的前提条件。对房地产贷款来讲，贷前调查则是决定贷与不贷、贷多贷少的前提条件。一般情况下，贷款的多少，贷与不贷，主要取决于借款人自身经营管理状况或经济实力和偿还能力水平。因此，贷前调查工作主要包括：项目评估、企业资信、资金信用调查等方面。 　　1．项目评估 　　项目评估是对企业拟开发经营的项目所进行的比较全面的技术经济论证，即对开发经营项目的开发条件、效益进行定量、定性分析，比较全面地考察项目的经济效益和社会效益。 　　(1)调查开发经营条件和预售情况。是指对开发经营项目的购买单位是否有固定资产投资计划，购买单位的资金落实情况和预售合同签订情况，购买单位是否交足预购定金等进行调查。 　　(2)调查开发经营项目的效益情况。是指对开发经营项目的还款能力以及直接效益与间接效益、微观效益与宏观效益、近期效益与远期效益进行调查。 　　2．企业资信调查。 　　企业资信调查是指对企业的资金状况，占用水平以及企业的信誉，可供出售的财产状况进行的调查。(1)调查企业的自有资金状况，即调查企业的自有流动资金状况。主要调查企业的自有资金拥有量，是否达到了计划年度开发经营计划总投入资金量的30％。 　　(2)调查企业的资金占用水平，即调查企业产值资金率是否合理，资金占用水平是否可以继续降低。(3)调查企业的经营状况，包括企业内部机构设置是否合理，各项经营管理制度是否健全，企业全员劳动生产率和盈利水平是否达到平均水平以上。 　　(4)调查企业的信誉，即调查企业在房地产市场上的信誉，主要包括调查房屋规划设计是否合理、工程质量是否达到国家验收标准、工期是否履约等，同时还要调查企业对金融机构的信誉(企业以往贷款归还情况)。 　　(5)调查企业的财产情况，即调查企业自有可供出售的房屋和设备，在做了必要的扣除之后是否达到企业所需贷款总数。 　　3．资金信用调查。资金信用调查是指金融机构根据住房消费者提出的贷款申请书，对借款人的信誉以及信贷偿还能力进行调查核实，其主要调查内容包括以下几个方面： 　　(1)借款人资信情况调查。 　　①信用程度调查，即对借款人的作风、生活方式和品德以及债务及其偿还情况进行调查。 　　②职业情况凋查，即对借款人所从事的职业的性质，职业的变动情况，从事现在职业时间的长短，借款人的教育程度以及工作能力的大小等情况进行调查。同时还要对借款人所在行业、单位的经济状况、发展趋势等情况进行调查。 　　③家庭人口、收入情况调查，对家庭人口进行调查，就是调查家庭人口的数量和就业人数等内容。家庭收入是指家庭的各种经济来源，不仅包括工资收入，而且还包括其他非工资收入。对借款人家庭人口、收入情况进行调查，可为审查借款人信贷偿还能力提供依据。 　　(2)借款人信贷偿还能力调查。 　　借款人信贷偿还能力主要取决于他们职业的稳定性、家庭收入水平以及可用多大比例的现有收入去偿还债务；同时也取决于借款人的收入在借款期间是否具有稳定性。贷款每期偿还金额与居民月收入的对比，是衡量偿还能力的基本指标。金融机构根据借款人每月可支配收入与贷款月偿还额的对比、贷款金额与年收入以及未来收入增长额的对比等，并结合借款人的职业和收入的稳定情况，进行综合评价审核，以确定借款人的信贷偿还能力。 　　二、贷时审查 　　贷时审查是指金融机构在对企业发放贷款时，应按照国家的方针政策、国家计划及信贷原则的要求，结合企业的经营管理及资金占用状况或单位的资金信用情况，对贷款的原因、用途、数额及期限等进行认真的审查，以保障贷款的正确发放。 　　1.对贷前调查的各项内容进行审查。金融机构在发放贷款前，应对照贷前调查获得的各项内容逐一进行审查，主要包括对借款企业的申请、企业的开发经营状况、经济承受能力、开发计划、销售落实情况、施工具备条件、企业自有资金、资金占用水平和变动趋势以及企业的经营管理，资信、财产和偿还能力等的审查。对申请住房消费借款的单位或个人，还要审查贷款申请书是否有虚报不实的情节，审查贷款申请人是否符合贷款条件。审查结果如果与贷前调查所得到的结果不相符，则应调整贷款指标或收回贷款指标。