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? ? ? ? ? 房地产抵押纠纷-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是房地产抵押纠纷[1] 2 房地产抵押纠纷分类[2] 3 房地产抵押纠纷的处理[2] 4 房地产抵押纠纷处理的基本原则[1] 5 房地产抵押纠纷案例[2] 6 相关条目 7 参考文献 什么是房地产抵押纠纷[1] 　　房地产抵押纠纷是指在房地产抵押活动中所产生的关于抵押人与抵押权人的权利与义务以及标的物等的争议。我们知道，房地产抵押是资金的需求者以其合法拥有的房地产抵押给银行或其他可予贷款的债权人，从而取得贷款的形式。抵押的目的对债务人来讲是为了获取贷款，对债权人来讲是为了自己所发放的贷款的收回和补偿有可靠的保障。一旦抵押期满，债务人不能按期偿还贷款时，债权人则可以处分抵押物，从处分抵押物所得资金中使自己的贷款得到优先受偿。在这个全过程中，围绕抵押的协商、合同的签订、抵押权的设立、债务的偿还、抵押物的资金的分配、抵押物是否发生增减及损毁、灭失等等事件在抵押人、抵押权人或第三人中展开，而且房地产抵押又须经过房地产管理部门审核登记后才能具有对抗第三人的法律效力。抵押过程中每个环节的纰漏，都可能造成抵押双方的争执，产生抵押纠纷。所以在办理抵押的过程中，抵押人、抵押权人及第三人和进行抵押登记的房地产管理部门等都要认真对待，依法办事，尽量减少纠纷的产生，保证抵押活动的顺利进行和房地产市场的健康发展。 房地产抵押纠纷分类[2] 　　房地产抵押纠纷大致可以分为两大类，一是因房地产抵押人不正确行使自己的权利义务而引起的纠纷，二是因房地产抵押登记而产生的纠纷。在社会生活中，因为房地产价值大，实用性强，具有融资借贷保证功能，又因为人们对房地产抵押的相关法律条款认识不足或双方当事人之间权利义务有关事项确定不明，或抵押损害到第三人权利的行使，常常引起纠纷。要解决房地产抵押纠纷，首先要对房地产抵押知识有一个全面的正确认识，其次要对具体纠纷进行具体分析，区别对待，找出问题的根源和适用法律的依据。 房地产抵押纠纷的处理[2] 　　1．由房地产先抵押后出租引起纠纷的处理 　　《担保法》并未禁止抵押物出租，因此，在抵押权设定后，抵押人是可以出租抵押物的。原因如下：首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和处分的权利，即可以将该物出租。其次，由于房地产抵押并不转移抵押物的占有，因此具备将房屋出租的条件。最后，由于抵押物是为了担保债务的履行，承认抵押人对抵押物的出租权，可以更好地发挥不动产的使用价值，从而更好地保汪债权的实现。 　　但由于在抵押物上设定租赁权，也可能会影响抵押权的实现，因此对于抵押人出租抵押物应作一定的限制，但应区别对待。如果租赁期在主债务履行期限届满之前，或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权，则租赁合同终止，或者抵押权人在实现抵押权时，对于抵押物上存在的租赁关系并无异议，同意原租赁合同的继续履行。在这几种情况下，不必限制抵押人出租房屋，抵押权的实现也不必然导致后订立的租赁合同无效。 　　而如果不符合上述几种情况，原则上应允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。其原因在于：由于抵押权设定在先．如果允许抵押人在抵押物上设定租赁关系，那么，在抵押权实现之时，必然会受租赁权的限制。若以拍卖方式实现抵押权，则买受人不会愿意所买的房屋上存在着他人设定的租赁权，这样就会影响拍卖价值。而如果通过作价转让方式实现抵押权，那么抵押权人对于抵押物的使用和收益就会受限制，这对于抵押权人是不公平的。 　　2．由房地产先出租后抵押引起纠纷的处理 　　出租人将已出租的房屋设定抵押后，将会成为抵押权实现的一种负担。一方面，在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果抵押人与抵押权人达成协议，债权人以折价方式实现抵押权，则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，那么，根据“买卖不破租赁”的规则，抵押权人不能解除原租赁关系，将房屋用作他用。另一方面，在债务履行期届满债务人无力还债时，如果债务人将房屋变卖或者拍卖，按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋交易完成后，租赁关系将继续存在，这必然会降低抵押物的交换价值，从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍，因此，抵押人将已经出租的财产设定抵押时，应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害，抵押人应负赔偿责任。 　　3．因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理 　　我国《担保法》第51条规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物