【区域研究】—眉山仁寿—眉山仁寿市场调研.pptx

;目录;;成都天府新区规划向东向南发展中，天府大道直通仁寿，并将仁寿辖内视高区域作为重点经济开发区，仁寿是天府新区南进北出的重要窗口，是天府新区发展关键要塞；;借天府新区发展规划利好，仁寿作为天府新区南出北进的桥头堡，区位交通条件优越；;仁寿经济：稳步增长，但增速仍高于国家基准，GDP总量较高，但人均GDP水平较低，现阶段经济大而不强；;仁寿人口：全域人口众多，但城镇化率极低，随着城镇化的继续推进，在未来几年城镇人口仍将快速增长，人口红利仍是消费及房地产的主要驱动力之一;仁寿县人口众多，与眉山市其他区县相比，整体经济实力大而不强，但中高端消费基数大，城镇化发展空间大，对房地产购买力及旅游产业将有较强支撑;县域规划：作为天府中轴线南域第一城，积极与天府新区对接，形成“一心四区”的综合经济分区，多组团发展方式，打造”天府仁寿”;城市规划：仁寿城市南延北扩、重点东进，规划以老城为依托、新城为中心、南城聚产业，整体形成“一城两翼多组团”的空间格局;旧城片区：现阶城市中心，配套完善，发育成熟，以商业、金融、文化娱乐、居住为主的综合发展区，但城市面貌较差、配套设施相对落后;南部产业区：以产业园区为支撑，打造市级工业集中发展区和城市物流园区，发挥产业集聚效益，形成城市经济增长极，但整体产业集聚效果不明显;新城片区：城市新兴发展区域，打造以行政办公、教育、商业贸易、文体、旅游与居住为主的综合发展区，是未来的城市新中心;仁寿县城承天府新区南向发展重大利好、经济产业稳步提升、县城整体发展东进、城镇化持续推进消费需求提升等四大城市背景，宏观环境优越;;政策文件;【仁寿土地】-量价;仁寿县城土地成交中容积率以1.5-2.5为主，性质以住兼商为主，土地成交均价出现明显下降;;楼市政策：仁寿政府对楼市持续推出强刺激政策，补贴对象不断扩大，补贴范围不断放宽，补贴力度不断加大； 滞后指标：房投、竣工量等指标持续稳步增长，既反映出仁寿楼市较好，开发商热情较高，同时巨大的潜在供应也为未来带来压力； 量价特征：仁寿楼市量价保持稳定，市场预售存量较少，市场相对健康； 土地市场：仁寿土地市场近年集中出让，待开发建筑面积超过500万平米，主要集中于城北新区。;;;截至2016年8月底仁寿商品房和住宅销量情况;【市场存量】;【产品类型】;各梯队项目特点： 第一梯队：城北新区核心区域、刚需首改型产品、产品对应客户基数巨大、性价比高 第二梯队：城北新区相对较偏区域，产品偏改善 第三梯队：非住宅开发热点区域或产品对应客户数量较小;区域;【客户类型】;项目由临湖36栋独栋别墅及临街2栋11层、4栋15层小高层组成，且紧临中央湿地公园，定位仁寿城市顶级改善性住宅;;【量价客户】—— 麓岛;项目由A、B两地块四类产品类型所组成，A区打造高层物业，B区规划为高端6+1花园洋房及双拼别墅，目前洋房、小高层产品已经入市;别墅产品功能空间完善，布局大气，居住舒适度相对较好；洋房和小高层产品空间设计较为紧凑，但部分户型存在一定的面积浪费;【量价客户】——中铁·颐禾公馆;市场格局：城北板块为仁寿楼市热点区域，高价高量；湿地公园板块主要为改善型产品，高价低量； 量价表现：刚需首改型高层产品均价在4,500-5,000元/㎡之间，标杆楼盘月均走量在70套以上，市场量价支撑力强； 客户特征：市场以刚性需求为主，首改需求为辅，少量再改和豪宅需求，刚需客户主要为乡镇进城客户及县城家庭裂变客户，改善客户主要为县城改善居住条件产生的换房需求。;;市场成交情况;项目;2016年1-7月共计销售488套房源，月均去化70套，7月成交均价4,450元/㎡，目前主推2期房源共计892套，户型面积区间67-105㎡。;项目;67㎡，实得83㎡，3室2厅1卫;行销情况;销售情况;8-13号楼售罄，在售房源为6、14号楼，共计368套，79㎡紧凑型套三双卫走量最高，楼王均价4,600元/㎡，总价36万左右，正常楼栋单价4,450元/㎡，总价35万左右。;2016年1-7月共计销售305套房源，月均去化44套，7月成交均价4300元/㎡，在售户型面积区间75-101㎡。;项目;83㎡，实得105㎡，3室2厅2卫;项目名;市场情况：2016年1-7月竞品成交2,574套房源，月成交52套，返乡潮销量占比1-7月总销量55%，根据近期市场情况统计，市场近期成交均价在4,500-5,100元/㎡。 产品情况：市场主力供应及热销产品主要以70-90㎡ 套三为主，均价在4,700-5,000元/㎡左右，总价控制在31-38万，平均赠送率在25%左右，且从市场剩余产品来看，后期仍然是以70-90㎡的三房为主，同质化竞争将会持续； 客户情况：乡镇客户已成为购房主力，刚需首改需求主导市场，再改和豪宅市场容量较小，客户关注点在于注重地段、户型