第5章投资性房地产.pptVIP

1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自 用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳 务或者经营管理的日期。 2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租， 存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下， 转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是 指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管 理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相 应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日 为租赁期开始日。 4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企 业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的 土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转 换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用 土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换　　在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，还是自用房地产转为投资性房地产，都应当按转换前的账面价值计量。 投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换图示如下： 【例7】丙公司对投资性房地产采用成本模式 计量，于2006年7月1日将自用的办公楼用于 出租，转为投资性房地产。该办公楼的账面 原值为1500万元，已提折旧400万元。则转换 时： 借：投资性房地产 1500　　累计折旧 400 贷：固定资产 1500　　 投资性房地产累计折旧 400 投资性房地产（5） 第五章 投资性房地产 本章主要内容有： 1、投资性房地产概念和范围； 2、投资性房地产的确认条件； 3、投资性房地产初始计量的核算 4、投资性房地产后续计量的核算 5、投资性房地产转换的核算； 6、投资性房地产处置的核算。 第一节　投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （一）属于投资性房地产的项目 （见教材P81）　　 1.已出租的土地使用权　　是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2.持有并准备增值后转让的土地使用权　　是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物　　是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （2）作为存货的房地产。　 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 　　 关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 　　　企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符 合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地 产的两个确认条件：1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性房地产”科目核算。 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。