第1章房地产开发概论.pptVIP

1.3.1 房地产开发项目的含义与特征 ? 工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定程序完成的一次性任务。房地产开发项目是工程建设项目中的一种类型。 房地产开发项目的含义 房地产开发项目的特征 ? （1）项目时间目标的限定性较强。 （2）房地产开发项目质量目标要求较高。 （3）房地产开发项目的费用目标较强。 （4）房地产开发项目具有较强的系统性。 （5）房地产开发项目具有特定的程序性。 （6）房地产开发项目组织的特殊性。 （7）政策法律条文的多样性。 2.房地产开发项目系统 ? （1）房地产开发项目的目标系统。 实质是项目所要达到的最终状态的描述系统 ，目标系统是由项目任务书、技术规范、合同文件等定义的抽象系统 （2）房地产开发项目的对象系统。 对象系统实质是房地产开发项目本身，是行为的对象，可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。它通常是由项目的设计任务书、技术设计文件等定义的，并通过项目实施而完成的具体系统。 ? （3）房地产开发项目的行为系统。 行为系统是由实现项目目标，完成项目任务所必需的项目 活动构成的。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统。 （4）房地产开发项目的组织系统。 组织系统是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位、设计单位、施工单位、供应商、上层主管单位等。上述各个组织之间常常通过行政的或合同的关系连接形成一个庞大的组织系统，为实现共同的项目目标承担着各自的项目任务。 1.3.2 房地产开发项目的组织结构 1）房地产开发项目的分标方式 2）房地产项目管理模式 3）房地产开发项目的组织形式 ? 1）房地产开发项目的分标方式 ? （1）分阶段分专业工程平行承包方式 分阶段分专业工程平行承包方式，即业主将勘察、设计、设备供应、土建、安装、监理、装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向业主负责。各承包商之间没有任何合同关系。这种分标方式，在我国的房地产项目实施过程中长期被采用。 ? 分阶段分专业工程平行承包方式的特点是： ①业主的管理和协调工作量大。 ②业主的管理和协调难度大。 ③业主的项目控制力度大。 ④对业主管理能力要求高。 ? （2）总承包方式 总承包方式即“设计—建造—交钥匙”项目，是由一个承包商承包房地产项目开发的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作，甚至包括项目前期策划、方案选择、可行性研究。承包商直接向业主承担全部项目责任。当然总承包商可以将项目范围内的部分工程或工作分包出去。总承包结构方式如图1.4所示。 ? 总承包方式的特点是： （1）减少业主直接面对承包商的数量 （2）有利于总承包商施工现场统一管理 （3）总承包项目的责任体系是完毕的 （4）总承包商的选择非常重要 据统计，在国际工程中，国际上最大的承包商所承接的房地产项目大多数都是采用全包形式。业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，将房地产项目委托给几个主要的承包商，如设计总承包商、施工总承包商、供应总承包商、管理总承包商等，也就是说业主的分标所选择的是几个总承包的组合。 2）房地产项目管理模式 ? （1）采用业主全权管理模式 项目所有者（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。这种由业主直接管理承包商、供应商和设计单位的业主全权管理模式，过去在我国被广泛的采用，如许多单位的基建工作就是采用这种管理模式。 （2）采用“设计—施工—供应”的项目总承包管理模式 由项目总承包负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目宏观管理与高层决策。 ? （3）监理制度模式 业主将项目管理工作以合同形式委托出去，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。在这样的项目中，业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般与承包商不直接接触。不过，业主可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。 （4）混合式项目管理模式 业主委托业主代表或工程师与监理工程师