襄阳地块投资建议(私募).pptVIP

4.3 地块经济指标（内部） 建设路：占地面积114亩，规划用地102亩，商住用地，容积率3.5，可建面积237000平方米。 （其中：1、整合面积11亩，拆迁面积21000平方米，还建面积27000平方米。2、代征道路面积12亩，教育占地7亩） 人民西路：用地面积45亩（道路代征12亩），商住用地，容积率3.5，可建面积105000平方米。 上述经济指标可根据具体项目详规适当调整。（政策依据：襄樊市政府常务会议纪要） 襄樊市樊城区地块开发项目 投资建议 目录 襄阳基本情况 房产市场情况 项目基本情况 项目合作机会 一、襄樊经济社会发展状况 1.1襄樊战略定位及行政区划 战略地位：“省域副中心”城市 六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开 发区、隆中风景区 三市：宜城、枣阳、老河口 三县：南漳、谷城、保康 1.2 经济发展情况 2009年GDP达1201亿元，同比增长15%。地方财政总收入95.13亿元，同比增长15.4%。 1.3 人口及居民收入 2009年，全市户籍人口588.88万人，流动人口33万人，其中市区常住人口150万人。 全市城镇居民人均可支配收入达13409元，同比增长9.1%；城镇居民人均消费性支出10145元，同比增长7.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.36%；城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。 2007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加 二、 房地产市场状况 2009年，全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长19.9%。 房屋施工面积709.7万平米，同比增长45.1%。其中，住宅555万平米，同比增长39.9%。 商品房销售面积达224.5万平米，同比增长74.5%。其中，住宅销售面积达200.5万平米，同比增长71.3%。 商品房销售额达58.1亿元，同比增长103.1%。其中，住宅销售额达46.4亿元，同比增长97.6%。 2.1 襄樊市当前土地供应量 2009、2010年度土地供应计划用途结构表 （单位：亩） 年度 指标 合计 商服 用地 工矿仓储用地 住宅 用地 公共管理与公共服服务设施 其它 保障性住房用地 2009年度 4000 200 2000 1200 120 320 280 2010年度 4500 220 2300 1300 130 360 320 2.2 房价指标 历年襄樊市中心城区房价收入比 2007年中心城区房价收入比为8.73。（发展中国家合理的房价收入比在6－9倍之间） 2.3房价比较分析 2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价5200元（万达广场）。2010年初调控后房价有所回落，2010年10月中心城区A级楼盘价格再次上扬，最高达7288元/平方米（汉江名居），万达广场二期开盘价6500元。 与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平（宜昌中心城区房屋均价已突破7000元）。2009年宜昌市GDP1245亿元（较襄樊多40亿余元），居民人均可支配收入12843元（较襄樊低500余元）。 襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购买以保障型改善型为主。 本土地产公司实力偏弱，自2008年万达进入襄樊后，房地产活跃程度明显加快。 2.3 房屋需求分析 1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40％以上。 2、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大部分拆迁户选择购置或补偿新房。 3、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。 4、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市588万人口中,农村人口就有365万,常年外出打工经商的达到76.4万人。这一部分人群回乡购房的需求很旺盛。 5、广大市民以旧换新需求。襄樊“十二五”规划提出，人均住房建筑面积将超过35平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。 2.4 购买力分析 襄樊户均存款变化情况（一） 金融机构存款增长情况（二） （一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况 2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.2％，2007年家庭存款余额达到469.7亿元。 襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。 （二）历年襄樊市金融机构存款情况 2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.7％。2007年，金融机构各项存款余额为683.6亿元，比2000年增长172.