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2021年大湾区房地产行业年报   PAGE  PAGE 10 / 20  名目  　本期看点2  　1、楼市动态　3  　全国视角　3  　大湾区楼市　4  　2、土地动态　10  　全国成交　10  　大湾区成交　12  　城市表现　13  　土拍排行　15  　3、后市研判　16  本期看点  全年成交持稳，年初频繁调控压制需求、当前政策利好市场回暖  2021 年，全国上半年连续去年下半年高势能，交投氛围火热，触发调控升级；下半年各区域普降，其中华南以降幅五成领跌全国。2021 年大湾区 9 城商品住宅成交面积 6381 万㎡，较 2021、2021 年分别下降 5%、12%。上半年月均成交 601 万㎡，为近三年最高位；下半年市场失速下滑，月均成交仅 463 万㎡。  湾区新居市场年内呈现以下三大特征：特征一，年内调控力度大， 前期高热城市降温显著。深圳领先开启二手限价调控，广莞升级限价限购、惠州首提限购，多地收紧人才购房，政策强压下，市场快速降温。下半年叠加信贷环境收紧，成交同比下滑四成。特征二，外溢区域带动有限、调整幅度深。上半年广深热度外溢仅涉及局部板块，广州热度外溢影响集中在佛山环广，导致价格跳涨，上半年临广部分板块价格涨幅可达 20%30%，但佛山外围无明显带动效果；莞惠临深区域政策追随度高，深圳调控升级后快速收紧。下半年预期走弱下，外溢板块调整幅度更大，临广、临深板块成交环比上半年跌幅达四至六成。特征三，内生市场需求表现相对稳定。东莞水乡受政策升级冲击小，下半年成交平稳，规模持平上半年；佛山三水表现坚挺，下半年月均成交维持在 10 万㎡以上，低位略有回升，价格企稳。  四季度以来，信贷环境放松下成交逐步修复，年底供求“翘尾”，  广佛成交表现亮眼。广州供应放量叠加放松首付资质审查下，成交量环比提升超 5 成；佛山利率下调、放款加速、价格止跌维稳下市场氛  围有所回暖，成交量环比提升明显。估计后市市场氛围有所改善，成交量有所支撑，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。  土地市场热度前高后低，流拍创新高、国企托底成主流  大湾区 2021 年全年宅地共成交 5481 万㎡、收金 5251 亿元，较  2021 年高位水平分别下降 28%和 14%，为近年次高位；而溢价率仅为  11%，较 2021 年下降 4 个百分点，触底近年最低值。上半年，广深莞惠地市火热，莞惠多宗地块成交楼面价刷新区域新高；下半年热度下滑明显，多宗地块终止出让、流拍，整体溢价率仅为 6%，较上半年下滑 11 个百分点，佛惠成交量大幅下降，均为 2021 年以来最低，广州、惠州、江门等城市国企托底拿地明显。  1、楼市动态  全国视角  全年成交持稳，年内分化，上半年火热，下半年市场失速下滑全国监测重点 40 城 2021 年商品住宅成交 3.28 亿㎡，持平近 2  年水平。上半年市场连续 2021 年下半年热度，供应放量，成交高位，  月均规模达 3030 万㎡，局部区域高热触发调控加码。下半年市场失  速下滑，月均成交转跌并连续多月走低，较上半年单月降 2 成。“五道红线”房企暴雷、居民端信贷收紧、各地调控加码等多重因素挫伤市场预期。年底在中央稳增长，促进行业良性循环的基调下多地释放有底线的宽松政策，如人才购房补贴、土拍降低配建要求等，同时信  贷环境改善，市场心情逐步缓和。  分区域来看，除海西外其他区域均同比缩量，华南成交 3762 万  ㎡，同比下降近 2 成，为跌幅最大区域。除东北外，上半年各区域成  交量均较 2021 年同期有所提升，华南成交 2331 万㎡，较 19 年同期  涨 2 成，涨幅持平华东，略低于海西。下半年各区域同比普降，华南以四成降幅领跌。  图：全国监测 40 城商品住宅分区成交状况（万㎡）  备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山  数据：保利投顾讨论院监测整理  大湾区楼市  大湾区成交  上半年核心领涨下热度快速攀升，下半年政策强压失速下滑  2021 年大湾区 9 城商品住宅成交面积 6381 万㎡，较 2021、2021  年分别下降 5%、12%。上半年核心广深市场活跃，较 2021 年同期涨幅  达五成，带动湾区快速升温，月均成交 601 万㎡，为近年高位。广深高热触发调控，外溢区政策跟随升级，5 月起多城供应收缩，同时叠加信贷收紧，市场走弱更加明显，湾区下半年月均成交量仅 463 万㎡， 同比下滑四成，为 19 年以来低位。11 月起，随着信贷环境边际改善、限价趋松，市场状况有所