第二章消费支出规划.pptVIP

年成本法其他考虑因素——未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。 以上例而言，租房年成本率＝ 66,165（元）÷1,200,000（元）＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000（元）÷1,200,000（元）＝6.9%，差距只有1.4%。 若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。 第六十三页，编辑于星期三：十六点 二十分。 （2）净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算 第六十四页，编辑于星期三：十六点 二十分。 例题：净现值法案例?? 若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%） 第六十五页，编辑于星期三：十六点 二十分。 租房NPV的计算 ?? 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: ?? CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500 ?? 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 ?? 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000 ?? 3 CFj=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000 ?? 4 CFj =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000 ?? 5 CFj=取回押金=5,500 ?? 3i， NPV=-367,017 第六十六页，编辑于星期三：十六点 二十分。 等比递减还款法 是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。 适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。 第三十一页，编辑于星期三：十六点 二十分。 （3）提前还款的选择权 提前还贷发生的三种情况： ①借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； ②借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； ③借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。 第三十二页，编辑于星期三：十六点 二十分。 提前还贷的方法 ①全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； ②部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）； ③部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）； ④部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。 第三十三页，编辑于星期三：十六点 二十分。 如何还贷更经济 ①如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。 ②如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 ③两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。 第三十四页，编辑于星期三：十六点 二十分。 提前还贷需注意的问题： ①原则上必须是1年以后，银行允许； ②银行对提前还贷起点金额有要求； ③提前还贷的前提是以前贷款不拖欠； ④借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请； ⑤贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本； ⑥贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿； ⑦借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费