农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施.pptVIP

3.土地使用权未抵押的风险 银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。 法律解释：在我国，对土地及其地上建筑物采取的是二元主义方法，即土地和地上建筑物看做是两项不动产，且各自独立，分属不同的权方主体，可以在一定条件下抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，其分别抵押给不同的债权人时，抵押权实现时可能发生冲突，给贷款造成风险。鉴于此，在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。 第十九页，共五十一页。 防范措施： 1、核对房产权证的真实性。双人检验房产权证，确定产权归属，必要时去管理部门查询、验证。 2、严格落实抵押登记制度。双人前往抵押物登记主管部门办理抵押登记，取得抵押登记证书。 3、办理抵押贷款时，应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。 第二十页，共五十一页。 （四）土地用途变更的风险 　 出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。 根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政