房地产经纪学—房地产经纪延伸服务.pptVIP

根据月还款额和当地的收入还贷比，推算购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入范围： 购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入＝月还款额X12/收入还贷比 查寻有关人口统计资料，确定在有以上所推算的年收入范围内的家庭占标的房地产所在城市家庭总数的比例(HP)。 (3)调查标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积，计算标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量(DH，面积)： DH=住宅零求总套数X HPX标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积 2．零售商业房地产 3．办公楼 二、房地产价格咨询 随着我市场经济的完善和房地产市场的快速展，房地产价格评估越来越广泛和重要。 但是在许多情况下，人们对评估价格并没有经济鉴证性的要求，而仅仅是投资人或交易当事人的一种价格参考，因此并不一定必须由房地产估价师来提供。 房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及价格有非常深入的了解，房地产经纪人员完全可以提供较为准确的房地产价格咨询，供委托方参考。 （一）房地产估价的基本原则 1．合法原则 合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的权益不同，价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认保障。房地产经纪人只有在遵循合法原则下估算出来的价格才对委托人有真正的参考意义。 2．最高、最佳使用原则 房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是土地的区位、特性、等级等客观条件所决定的最高最佳使用方式或用途为前提进行估价。 3．均衡原则 房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。 4．适合原则 每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。 因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。 5．替代原则 在同一市场中，由于竞争规律和消费者理性行为的作用，可替代商品的价格会趋向一致或形成一种均衡的比价关系。与此同时，一种商品的替代商品数量发生变化，会影响该商品的价格。 6．供求原则 在区域性的房地产市场中，供求关系是房地产价格形成和变化的非常重要的影响因素。估价人员在估价时一定要从动态的角度注意并考虑房地产市场的供求状况及发展趋势。 7．时点原则 影响房地产价格的因素总是处于不断的变化中。同一物业，此时的价格和彼时的价格是不同的。 （二）房地产价格咨询业务的操作程序 1．明确价格咨询基本事项 2．拟定作业计划 3．搜集、整理基本资料 4．实地查看 5．选定价格评估的技术方法、确定估价结果 6．编写价格咨询报告书 房地产经纪人从事房地产价格咨询应该注意几点： ①房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。 ②与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切值，可以是一个价格的区间。 ③房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等。 （三）房地产最高最佳使用分析 最高最佳使用的分析过程实质上是一个不断过滤的过程，它通过对法律允许、物质条件可能、经济上可行和能产生最高价值这四个标准的逐项检验来确定标的房地产的最高最佳用途。其操作过程包括以下三个基本步骤： 1．确定标的房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途 (1)确定法律所允许的用途类型 (2)选出物质条件可能的用途 (3)选出经济上可行的用途 (4)确定能产生最大价值的用途 第六章 房地产经纪延伸服务 考试要求 1．熟悉房地产登记信息查询； 2．掌握房地产登记手续代办业务； 3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务； 4．熟悉房地产投资咨询业务； 5．熟悉房地产价格咨询业务； 6．掌握房地产法律咨询业务； 7．熟悉房屋质量保证业务； 8．了解履约保证业务。 第一节 房地产交易相关手续代办服务 一、房地产登记信息查询 房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利