房地产经纪实务—存量房房源管理.pptVIP

第四章 存量房房源管理 考试要求 1．熟悉存量房买方代理业务流程； 2．熟悉存量房卖方代理业务流程； 3．熟悉存量房出租和承租代理业务流程； 4．掌握存量房居间经纪业务流程； 5．熟悉到店接待流程； 6．熟悉电话接待流程； 7．掌握客户和房屋信息调查； 8．了解签署委托代理协议； 9．了解配对的概念； 10．熟悉推荐房源的方法； 11．熟悉配对的注意事项； 12．熟悉约看的注意事项； 13．熟悉实地看房的步骤； 14．熟悉实地看房的操作要点； 15．熟悉交易的操作要点； 16．熟悉买卖业务和租赁业务的撮合； 1 7．掌握合同签订操作要点； 18．掌握买卖合同的签订； 19．掌握租赁合同的签订； 20．熟悉物业交验及后续服务； 21. 掌握房地产经纪人促成业务成交应注意的因素。 考试要求 1．熟悉房源信息的属性 2．了解房源的特征； 3．掌握房源开拓的渠道； 4．熟悉房源开拓的原则； 5．掌握业主接洽与协议签署； 6．熟悉房源的分类； 7．熟悉二手房销售的特点； 8．掌握房源信息的管理； 9．熟悉房源信息的共享形式； 10．掌握房源信息的推荐； 11.熟悉房源信息的更新； 12．掌握房源营销； 13．熟悉网络环境下房源信息的特征； 14．了解房地产存量房网站介绍。 第一节 房源信息的开拓与获取 （二）房源的概念和属性 房源是指业主、（委托方）及出售或出租的物业。房源不仅包括委托出售或出租的物业，还包括该物业的业主（委托方）。在房地产居间业务中，房源通常是指业主（委托方）委托经纪人出售或出租的房子，或称为物业。 从房源所包括的各项指标来看，它不仅有物理属性、法律属性，还有非常关键的“心理属性”。 1．房源的物理属性 房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源物理属性在交易过程中是不变的。 2. 房源的法律属性 房源的法律属性主要包括物业的用途及其权属状态等。在我国，物业用途通常分为商用与居住两种。物业用途并不是固定不变的，经城市规划管理部门的批准，物业用途可以进行变更。 物业的权属状态一般由特定的法律文件反映，如《土地使用权证》、《房屋产权证》、《他项权利证书》等。 3．房源的心理属性 房源心理属性中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主心理状态的波动，引起房源交易价格的波动。 房源的初始价格是由业主决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。 （三）房源的类型 二、房源的特征 （一）独家性 在美国，房地产销售中占主流的是房地产经纪人的“独家代理制度”，即业主（委托方）只将自己的物业委托给一位房地产经纪人出售或出租。 目前，我国正在培育房地产经纪的“独家代理制”模式。 （二）动态性 房源的动态性主要包括两个方面，一是物业交易价格的变动，二是物业使用状态的变动。价格波动经常随着市场的变化、业主（委托方）心态的变化发生而不断波动。 （三）可替代性 虽然每一套房屋都是惟一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非某一套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。 三、房源开拓的渠道（掌握） 房源的开拓渠道目前主要有小业主和大业主两种。 (一)小业主 小业主指的是普通的消费者，他们单个拥有房屋数不多，一般为一套或几套。目前，小业主这部分的房源是房地产居间业务中最重要的房源来源。针对小业主房源的开拓渠道主要有以下几个： 1. 报纸广告 由于报纸信息传递迅速，传播面广，报纸广告是经纪公司最常用的宣传方式。经纪公司一般应选择在当地发行量最大、消费者最爱阅读的报纸上刊登广告，以保证广告效果。 2. 路牌广告在某些街边、路口发布路牌广告，或在大厦和住宅小区出入口等的宣传栏上张贴中介公司的宣传海报，吸引过路者观看，也是经纪公司宣传公司形象从而开拓房源的一个较好方式。不过，路牌广告的信息传播面较窄，总体影响力不及报纸广告。其优势则是目标性强，会给周边居民留下深刻印象。 3. 派发DM (Direct Mail直接邮寄广告)宣传单 这种方式比路牌广告的目标性更强，成本也较低，被许