2022年物流行业深度研究报告33页.pdf

目 录 一、物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行 6 （一）需求端：多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 7 1、我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾 7 2 、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 8 （二）供给端：行业集中度较高，核心区域仍然供不应求 11 （三）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨 13 二、高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向 13 （一）高标仓：需求旺、缺口大 13 （二）冷库：政策支持，发展迅速 15 三、公募REITs 为物流地产带来全新回报方式 18 （一）2020 年公募REITs 在我国正式起步，物流地产获支持 18 （二）国外经验借鉴：物流仓储公募REITs 是优质投资资产 19 （三）我国首批仓储物流公募REITs 项目上市后表现较好20 四、相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股 21 （一）顺丰房托（2191.HK ）：顺丰控股盘活资源新模式21 1、香港联交所主板上市的首个以物流为主的房地产投资信托基金21 2 、顺丰控股：多渠道盘活产业园资产，获取可观投资收益24 （二）中金普洛斯REIT （508056.SH ）：我国境内第一批上市公募REITs 26 （三）南山控股（002314.SZ ）：A 股第一家上市物流地产公司 30 五、投资建议及风险提示 33 图表目录 图表 1 物流保管费用及占物流费用比重 7 图表 2 部分国家仓储物流设施总库存（亿平方米） 8 图表 3 部分国家人均仓储物流设施库存（平方米/人） 8 图表 4 2021Q3 不同行业租赁仓储物流面积占比 8 图表 5 2020 年ESR 公司租户行业分布 8 图表 6 我国实物网购占社零比重 9 图表 7 美国网络零售占零售总额比重（季调） 9 图表 8 我国实物网购金额及同比 9 图表 9 快递行业业务量及增速 9 图表 10 快递行业收入及增速 9 图表 11 京东物流VS 顺丰VS 菜鸟基础设施对比 10 图表 12 顺丰仓库面积 11 图表 13 京东物流管理仓储面积 11 图表 14 2020 年中国物流地产商市占率 11 图表 15 中国非保税高标仓区域占比 12 图表 16 中国非保税高标仓区域分布 12 图表 17 全国工矿仓储用地供应面积 12 图表 18 长三角2015-2019 年一手经营仓储用地出让 12 图表 19 国内一线城市仓储租金情况（元/平方米/ 月） 13 图表 20 国内其他代表城市仓储租金（元/平方米/ 月） 13 图表 21 高标仓和普通仓的主要差异 14 图表 22 2010 年38 个城市社会消费品零售额超千亿元 14 图表 23 2019 年 110 个城市社会消费品零售额超千亿元 14 图表 24 我国高标仓存量及同比 15 图表 25 我国冷链物流市场规模 16 图表 26 我国冷库库容 16 图表 27 国内冷库容量（万吨） 16 图表 28 人均冷库容量（立方米） 16 图表 29 冷冻食品冷运规模测算 17 图表 30 生鲜电商交易规模 17 图表 31 16 个城市冷库成交租赁面积 17 图表 32 “四横四纵” 国家冷链物流骨干通道网络布局示意图 18 图表 33 类REITs 与公募REITs 的比较 19 图表 34 美国基础设施权益型REITs 市值及数量（2019 ）20 图表 35 美国基础设施权益型REITs 市值比例（2019 ）20 图表 36 美国物流仓储REITs 、标普500 指数和道琼斯工业平均指数年回报率对比..20 图表 37 我国首批仓储物流公募REITs 项目情况摘要21 图表 38 我国首批仓储物流公募REITs 上市后表现21