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PAGE PAGE 13 xxxx地下车位销售方案 目前淮滨县市场除本工程外暂无同类型物业销售，无法提供车位销售的较为全面的市场依据，因此本工程车位销售将参照其他城市车位销售方式。 营销背景 1、从淮滨县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。 从工程车位配比来看，淮滨县房产工程中，本工程是目前唯一有车位销售的工程，以淮滨县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内淮滨县市场车位需求量依然走低。 2、以工程前期市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。 从同格机构对淮滨市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约60％的人表示不会考虑购置车位，约40％的人表示将会考虑购置车位，购置动机均为节省使用本钱或现在价格较低，先选个好位置；随机抽取局部无车的工程业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80％的人表示最近将不考虑购置车位。 3、淮滨车位市场整体反响冷淡，局部工程不销售车位，而是长期持有，等待时机成熟。根据对淮滨市场的了解，局部楼盘对车位物业采用方法是前期持有，时机成熟再以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。 事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，等待销售时机成熟，成为局部工程采取的主要策略。 4、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。 淮滨县人民喜好省事、方便、省钱，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，目前工程入住率相对较高的一期永福苑，现在路面根本都停满车辆。 5、车位通达性不够，车位多数不能直接入户， 为多数业主停车、出车带来一定麻烦，业主曾反响说‘还不如直接停在单元门口方便些’。局部车位无其他销售买点； 6、车位面积偏小，有业主购车后曾到售楼部反响车位小，需要更换车位和不能停车入位等问题。 另：考虑到本工程车位目前的销售价格为7万左右/个，在重新销售前期建议租售结合的方式进展，参照其他县城车位租赁价格，建议本工程车位租金年回报率要根本到达5%左右，车位租金价格建议定在200-300元/月。 营销策略 1、车位销售时间安排 建议将福地华府工程车位再次对外销售时间推迟，待福地华府工程全面交房后，安排重点开展车位销售。 如此考虑，有二方面原因，一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点，故目前阶段不建议强销车位；二是车位的销售，尤其是开场，最好是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促进犹豫不决者及早购置。 2、车位销售策略 A、考虑前期开发商持有，以租售结合的方式进展销售。 以信阳市场为例，车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，较为成功的工程车位销售案例，均是在小区入住率到达一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，再开场以较高价格开场销售，回笼投资。 在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进展银行抵押贷款，进展融资，实现地下车位的变现。 B、融资模式的销售方式 即车位定为11万元/个，开盘交1万元确定车位，在约定时间内完成签约手续，并一次性交纳全额车位费用，即可享受车位“0〞元购的钜惠。 具体执行方式是：全额支付车位费用后，以后每年的签约日，开发公司即返还1万元的车位费用，分为十一年全额返完，客户等于是0元购车位。 〔对我们开发公司来说，这样做的方式抓住了人们贪小廉价的心理，到达了快速回笼资金的目的，又促进了工程车位的销售工作，深思后，实际上我们的这招融资政策，赢利点是客户的前期投入的11万元以及存放11年的利息。〕 C、付款方式多样化。 一般车位以一次性付款为主，为了使更多的人可以轻易地购置车位，建议可采用多种方式，如车位分期付款，首期付50%，余款1年内全额付清等。 建议与集中开盘优惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客户购置。 D、实行销售控制，减少车位推出量 车位销售前期，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户选择余地；待工程入住率提升后集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售气氛，增加紧迫感，促进成交。 3、其他策略 A、车位销售中利用限期限额优惠促销 销售人员 联系客户，向客户告知，在本工程车位集中开盘时间段内购车位将享有1000元—5000元的优惠，如“购置车位的，前30个优惠10000元/个，前50个客户购置车位优惠6000元/个，50——100名优惠3000元/个〞，另外，通知客户，“车位即将调价，×年×月×日，价格一律上调5000元/个〞等。或者购置二个以上车位，额外优惠2000元/个。 B、尽早交房，提高入住率。 目前，工程四期工程建筑已根本完成，建议尽快进展配套建立，争取按时交付，尽早让客户收房入住、尽早购车位。 C、车位房源搭配。 在工程销售中，考虑选择一批优质房源，将待销售的车位进展一