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境内投资人 PRC Investors 集合资金信托计划 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 信托投资公司 Trust Company 北京精瑞联合住宅产业投资公司 Onshore Beijing ELITE Housing Industry Investment Co. 咨询顾问委托 Consultancy Agreement 中国住宅产业商会 CHIA 组织筹办监管 Organizing Supervising 境外投资人 Foreign Investors 中国住宅产业精瑞基金控股公司 Offshore CHIEF holding Company 基金管理公司 Offshore MGMT Company 基金投资合同 FI Contract 联合投资协议 Co-Invest Agreement 投资设立 Setting-up 投资目标 管理委托 Mgmt Agreement 中国住宅产业精瑞基金运作图示 第三十页，共五十六页。 虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。 多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。 以上案例中全部以私募方式募集。 投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。 上述案例严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。 部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。 有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据 国内房地产基金的运作模式（案例）总结 第三十一页，共五十六页。 四、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地产发展的结合 REITs的定义 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建成的。 4. 1 REITs概述 REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。 第三十二页，共五十六页。 REITs的基本特性 税收优惠 在很多国家和地区，REITs的最大特点就是具有避免双重征税的特征，这对于投资者来说具有很大的吸引力。 REITs 在投资信托公司（或机构）层面是免征企业所得税的。 稳定的高收益 REITs 必须要把 90 ％的应税收入作为股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票综合指数的收益率相对要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地产的定期租金收入，因此 REITs 的股利较为稳定，波动性小。尽管 REITs 的股票价格也受到市场力量的影响，但是基于稳定的租金收入，股票价格波动较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整，因此 REITs 股份相对固定收益证券而言，具有对抗通货膨胀的功能。 流动性强 公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此， REIT股份的流动性相对较强。 专业化管理 REITs 对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上， REITs 具有基金的特点。 第三十三页，共五十六页。 投资风险分散化 REITs的收入也受到房地产业、经济基本面和市场力量的影响，具有一定的投资风险。但REIT 一般拥有多样化的房地产投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，因而投资风险更为分散。 独立的监督 大部分 REITs 属于公募性质的投资机构，因此受第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。 良好的融资渠道 就房地产商而言，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。 REITs 则不同，它具有集聚大量散户投资者资金的功能，这有助于提高房地产市场的流动性和效率。 REITs 使房地产商能够通过规范的 REITs 渠道及时回笼资金，投资于其他房地产开发项目，促进房地产业和房地产金融市场的发展。 第三十四页，共五十六页。 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场