东陵金杯厂地块初步开发建议课件.pptxVIP

东陵金杯厂地块初步开发方案 本报告包含三个部分的内容—— 宗地属性和价值分析 Part 1 宗地区位研究 Part 1.1 本案位于沈阳一环外二环区域内，隶属东陵区，距离沈阳市中心约10公里车程，属城市偏中心区域，更靠近南塔商圈 五爱商圈 北站 南塔商圈 本案 约10㎞ 约3㎞ 约5.5㎞ 本案区位图 分析 本案现属沈阳金杯汽车厂，地处二环内； 本案属东陵区，邻近长青桥； 本案距离沈阳北站约10公里车程； 从位置而言，本案更靠近南塔商圈 区域环境研究 Part 1.2 本案交通便利，周边生活配套较为齐全，区域内住宅小区集中，区域内的居住氛围非常成熟 金杯家属楼 龙净都市阳光 方凌小学 沃尔玛 新生活广场 金杯家属楼 公园 东盛花园 宗地本体研究 Part 1.3 本案西临江东街为区域主要交通道路，北侧路次之，南侧、东侧道路较窄。项目开发应考虑从西侧开始启动 东侧规划路 方家栏路双向4车道 方南路双向2车道 万科花园新城 江东街双向6车道 项目规模 开发风险 解决方法 功能定位：商务办公、酒店、住宅； 占地面积：302000平米 容积率：4.5 商业比例：不小于40% 绿地率：30% 建筑限高：150米 风险1：项目容积率高，周边多为多层，小高层产品，大量高层产品将延长销售周期，增加风险 风险2：项目商业比例过大，区域商业氛围一般且受南塔商圈影响，商业开发难度大 化解：适当降低容积率，增加低密度产品供应量 化解：1、适当降低商业比例；2、联合现有商业，增强自身特色，依据规模打造区域级商业中心 本案开发指标分析 宗地价值分析 Part 1.4 优劣势的对比分析 区域市场环境分析 Part 2 2000年以前方家栏区域商品住宅项目少之又少，产品主要以中低端为主，万科花园新城项目的上市提升了本区域市场价值 项目情况介绍 方家栏区域周边项目分布示意图 御龙逸城 中房凌云花园 和泰逸青园 青阳四季 园 佳和新城 万科花园新城 本案 金杯住宅 好旺角广场 项目名称 上市 时间 开发商 金杯住宅 2000年前 沈阳金杯房地产开发有限公司 万科花园新城 2000年 沈阳万科房地产开发有限公司 和泰逸青园 2002年 沈阳和泰房地产开发有限公司 中房凌云花园 2004年 中房集团辽宁置业有限公司 佳和新城 2004年 沈阳佳和房地产开发有限公司 青阳四季园 2005年 沈阳市东陵区房地产开发有限公司 御龙逸城 2006年 辽宁晟益房屋开发有限公司 好旺角广场 2011年 沈阳家嘉兴房地产开发有限公司 方家栏区域凭借其优越的地理位置及知名发展商的进驻，未来该区域将发展成房地产又一炽热板块，繁华新商圈 方家栏区域地理位置优越，属于沈阳市二环内，靠近通往浑南新区的主要入口之一—长青桥，近几年随着浑南新区的快速升温，也带动了方家栏区域的建设发展； 方家栏区域房产市场起步较晚，且缺少大盘量项目上市，区域产品定位以中低端为主； 随着本案的入市，将带动该片区迅速发展，未来成为房地产又一炽热板块，繁华新商圈。 发展分析 区域未来发展趋势 本案周边楼盘集中，但目前多已入住，在售项目较少，市场竞争压力小 佳和新城 本案 好望角 方家栏路 金杯家属楼 万科花园新城 长青街 江东街 方南路 区域市场特征总述 本案所在区域周边项目情况示意图 本案位于沈阳市沈河区方家栏路南侧； 区域居住氛围浓厚，在售项目较少：金杯与万科花园新城项目均已入住，好望角广场和佳和新城项目是目前该区域内也是距离本案最近的在售项目。 已入住 在售 好旺角广场项目所处位置与本案相比稍显逊色，且该项目于今年10月底交房，因此未来与本案不形成竞品关系 项目名称 好旺角广场 位置 沈阳市沈河区方家栏路27号 开 发 商 沈阳家嘉兴房地产开发有限公司 占地 0.66万㎡ 建面 1.32万㎡ 产品类型 1栋16层住宅、商业 客户情况 刚性需求为主 其他 1、项目共有住宅84套，面积为58-91平，均价7500元/平，截止4月20日销售率为21%；网点24套，面积为83-330平，以200-300平大面积为主，均价2万元/平，暂未售出； 2、项目交房日期为2012年10月31日前 项目点评： 优势：该项目卖点在于其位置优势，临近方家栏路，且距离本区域核心商圈——长青商圈较近； 劣势：开发商知名度一般，户型设计无亮点； 与本案对比：本案位置优势更胜一筹，与核心商圈仅几步之遥；项目交房日期为今年10月底前，届时本案刚刚启动，因此该项目与本案不形成竞品关系。 方家栏路 住宅 商业网点 商业网点 佳和新城项目是目前该区域内综合性价比较高的楼盘，深受附近百姓青睐，未来与本案存在一定竞争关系 项目名称 佳和新城 位置 沈阳市沈河区方家栏路41号 开 发 商 沈阳嘉禾房地产开发有限公司 占地 70万㎡ 建面 9