行业报告-长租公寓市场空间巨大-集中式公寓将成为未来发展趋势.docx

? ? 长租公寓市场空间巨大 集中式公寓将成为未来发展趋势 ? ? 长租公寓的定义与分类 长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。 根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓(一般月租金高于2倍当地社会平均工资)和青年公寓(一般月租金低于2倍当地社会平均工资)两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。 国务院2016 年10 月印发了《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，方案目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1 个百分点以上，年均转户1300 万人以上。截至2015 年末，全国流动人口数量达2.47 亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量的40%，而以2013 年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他(如宿舍、工地工棚、生产经营场所)占比为23.8%，我们认为这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。 全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房 数据来源：整理 长租公寓的市场非常大 根据发布的《互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》数据显示，2015 年我国流动人口规模达2.47 亿人， 占总人口的 18%，租房市场规模已经突破1万亿，2015 年我国四个一线城市的租金GMV(交易额) 超过2900 亿元。但从租赁GMV占交易GMV 比例来看，我国的租赁GMV占交易GMV为7%，显著低于美国(50%)和日本(40%)，租赁市场尚有较大发展空间。根据预测，2020 年租房市场规模预计达到1.6 万亿元，2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。未来市场空间巨大。 国内租赁市场规模预测 数据来源：整理 长租公寓面对受众 90后单身大学毕业生中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的三分之二。新派公寓CBD新国展店，九零后的消费者占到了20%，其实他们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95后更多，最大的90后已经27岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是，非本地生源且落户于就读地的高校毕业生。 毕业大学生构成租房的一大需求群体 数据来源：公开资料整理 一线城市租赁房屋占比较低 从租房人口占比来看，纽约、洛杉矶、旧金山和东京的租房人口占比均超过50%，我国仅上海租房人口占比达 40%，北京和深圳租房人口占比均为34%。从租售比来看，北京、上海和深圳的租售比进低于国际城市，如2016 年4 月深圳的租售比为1:732，约为同期纽约租售比1:239 的1/3。 这表明在我国的高房价背景下，租金与房价增长出现长期背离。综合租房人口和租售比两方面来看，低租房人口占比以及低租售比将共同保证长租公寓需求的发展。 部分国际城市租房人口及占比情况 数据来源：整理 租金收入比作为衡量租金高低的重要指标，常被用来反映未来的租金增长空间 假设北上广深一线城市的租户租房面积为30 平米，选择智联招聘《2016 年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》的工资薪酬作为个人收入进行测算，发现北京(22%)、上海 (21%)、深圳(23%)、广州(17%)的租金收入比相对于伦敦(68%)和香港(59%)而言明显 较低。主要原因在于我国一线城市中合租形式较多，个人租房面积不高，整体租金负担并不沉重。 市场格局：百家争鸣，行业集中率偏低 2012 年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等。 除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，中介服务机构参与者包括链家(自如)、世联行(红璞公寓)和我爱我家(相寓)等，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准;房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。 此外，经济型连锁酒店，如铂涛、如家，也以其住客管理经验等优势进入市场。 据数据不完全统计，截止2016年底，长租公寓完成融资90亿元，到了2017年，越来越多的房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以