武汉某高档写字楼营销推广策略报告.ppt

1、产品建议 第三十一页，共八十六页。 产品建议 第三十二页，共八十六页。 目前在售办公楼，标准层面积多在800-1000㎡左右，项目的单套面积隔断一般在40-160㎡。户型规划基本上以小户型隔断为主，以灵活多变的户型尺度满足各类客户需求。 目前在售项目单套面积分割在40-160平米 武汉在售写字楼市场/面积分割 第三十三页，共八十六页。 目前对外销售平面楼层情况： 130平米 160平米 210平米 建议：单位沿柱体划分，满足不同面积需求。根据目前市场在售写字楼面积为参考，面积划分在80-160平米为主力面积。 80%分割和组合销售，20%整层销售，灵活销售的组合方式，不放走一个诚意客户。 目前租售面积段 产品建议 第三十四页，共八十六页。 2、价格建议 第三十五页，共八十六页。 集中售价段在9500-11000元/平方米。价格差异主要由地段、所在商圈的能级高低、产品品质影响。浦发银行大厦产品等级相对较高，又靠近建设大道商务中心，售价最高，尾盘达到了18000元/平方米。目前在售写字楼项目大多分布在城市次中心位置，非传统办公商业区，综合体项目规划居多，售价较接近区域内住宅项目价格。如汉口的时代广场、航天双城、菱角湖万达广场；武昌的福星国际城；汉阳的闽东国际等均为城市综合体项目，项目规划均含有住宅、写字楼及集中式商业。这类项目写字楼售价均与周边住宅价格相近。 目前在售写字楼价格在9500-10000元/平米 武汉在售写字楼市场价格水平 第三十六页，共八十六页。 选取比较楼盘 确定楼盘权重 打分 比准价生成 产品结构相似、区域或区域价值接近; 目标客户相似或部分重叠，销售期重合。 根据与项目的竞争关系。评定指标： 客户重叠程度、和本项目距离的远近、和本项目的相似度 共9项比准指标： 地段，交通,生活配套，办公环境、商务氛围，建材，整体形象及物业管理，车位。 “市场比较法”的推导步骤 核心均价的主要推导方法:“市场比较法”。 市场比较法是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产项目进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。 第三十七页，共八十六页。 周边二手写字楼的价格主要集中在8000-9000元/平米,租金在36-50元*平米/月 周边二手写字楼售价 第三十八页，共八十六页。 竞争项目对比：选取周边档次、租金相似写字楼：世茂大厦与泰和广场 打分及权重： 第三十九页，共八十六页。 Y（项目均价）=K1·S1·N3/N1+ K2·S2·N3/N2 = 7700元/平米 评分结果： 对比定价—— 第四十页，共八十六页。 9楼单价：5000元/平米 9楼单价：5000元/平米 17楼单价：7500元/平米 信息来源：周边二手房中介 平安大厦目前在售二手写字楼报价5000-7500元/平米 8楼单价：5600元/平米 平安大厦二手写字楼售价 第四十一页，共八十六页。 市场比较法定价结果： 7700元/平米 平安大厦二手写字楼价格水平: 5000-7500元/平米 价格策略：低开高走的策略（目前房地产市场开始出现低迷，高价入市风险较大） 价格建议：先推出部分低楼层房源，以7500元/平米低价入市，试探市场，最后根据实际情况适当调价。 定价建议： 第四十二页，共八十六页。 写字楼的月均销量在3000平方米左右。地段极佳的Soho型小户型商住项目，销量稍好，每月去化量约在4000平方米。 武汉在售写字楼—销售情况 写字楼月均去化量在3000平米左右。 第四十三页，共八十六页。 项目规模：5万平米 市场去化速度：月均去化3000平米左右 按武汉在售写字楼去化速度分析5万方需16个月 售罄 方案一：7500元/平米低价入市，由于低价入市，市场接受度高，加之前期的广告宣传，开盘即可去化大量房源，造成市场轰动效应，预计只需要12个月（1年）左右时间可售罄。 方案二：7700元/平米价格入市，贴近市场价格，按在售写字楼的去化速度预计需要16个月左右可售罄。 方案三：8000元/平米价格入市，高于市场价格，可能对销售速度造成直接影响，预计24个月（2年）左右时间售罄。 第四十四页，共八十六页。 3、营销建议 第四十五页，共八十六页。 寻找我们的客户 第四十六页，共八十六页。 调研武汉在售写字楼特征： 根据武汉在售写字楼项目的实地调研，以及对写字楼销售人员的访谈，武汉写字楼购买写字楼客户呈现以下特征： 第四十七页，共八十六页。 按购买目的划分，写字楼客户以自用为主，投资为辅，二者比例约为8：2。由于写字楼客户总量相对住宅较小，因此在特定的时间内，写字楼客户总量是有限的。因此，写字楼客户总量是较为平稳的，不会像住宅一样有总量的大变化。 购买写字楼目的自用为主，投资为辅。 武汉在售写字楼市场/