物业管理纠纷与法律责任案例解析.ppt

物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是违约方，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回郭先生诉讼请求。 ????一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋恢复原状，赔偿郭先生5000元经济损失。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由上诉到二中院。 ????二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理服务协议有保障污水排放通畅之条款，但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致。事发后，物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。 ??? 第六十页，共九十七页。 　　《物业管理条例》第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第六十一页，共九十七页。 【案例19】民宅改商用 百旺家苑众业主诉求复原（2006-2-17） 北京市海淀区法院受理一起28名百旺家苑东区业主状告北京蜂珍科技开发有限公司、深圳市长城物业管理股份公司北京分公司相邻损害关系纠纷一案。 原告诉称：被告北京蜂珍科技开发有限公司对其购买的百旺家苑东区1号楼的房屋进行装修时，在没有办理施工许可证的情况下私自开工，将底层与二层之间的楼梯截断架起楼梯，将室内的原有结构改变的面目全非，主体结构遭到严重破坏，另外还将原厨房的位置改为卫生间，并将户门外移，侵占公用部分面积，将普通住宅改为商用办公，严重影响了其他业主的合法权益。被告深圳市长城物业管理股份公司北京分公司在明知其没有施工许可证还允许其施工，没有尽到监管监督的义务，原告与被告多次协商未果，故诉至法院请求判令被告恢复原结构、排除隐患；被告北京蜂珍科技开发有限公司按房屋性质使用房屋；被告长城物业管理股份公司北京分公司履行其监督义务。 第六十二页，共九十七页。 【案例20】暖气跑水家中遭殃 业主擅自拆改损失自负（2006.3.29） 原告陈先生购买了北京某小区的商品房一套，2003年底搬入新居，2004年9月对房屋进行了装修。2004年12月15日下午4点多钟，陈先生下班回家，发现厨房内的暖气阀门连接处跑水，于是采取措施，进行紧急处理，同时让妻子下楼找物业维修人员。此后，陈先生为分流排水，将卫生间的暖气丝堵拧开，谁知卫生间的暖气竟然也出现了跑水现象，陈先生赶忙用被子和毛巾堵水，可暖气漏出的水还是毫不留情的涌进各个房间，陈先生只能眼睁睁的看着家具、木地板、小提琴、音箱、摄像机、书籍及棉被等各种物品被水浸泡。此后物业维修人员赶到现场，将暖气阀门关闭，跑水现象总算被制止住了。 ???? 陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进行交涉，但没有得到满意的结果，于是，他将北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。陈先生认为，暖气跑水发生在保修期内，根据物业管理公约的约定，该公司物业管理部门应在保修期内负保修义务，并承担相应费用。另外，根据物业管理委托合同规定，供暖设备和管线属维修范围，物业部门应提供物业管理服务，在其不提供服务时，陈先生有权要求其承担赔偿责任。故要求被告方赔偿经济损失1.2万元，并书面道歉。 第六十三页，共九十七页。 ???? 被告方则称，2003年11月公司把住房交给陈先生，经过陈先生验收，暖气设备没有问题。陈先生违反装修管理规定，擅自拆改暖气设施设备，违章操作，造成暖气跑水。不同意陈先生的诉讼请求。 ????崇文区法院经审理查明，2003年11月14日，陈先生曾与被告签订了装修管理规定，约定：“装修不得擅自拆改燃气、门窗、暖气等设施设备；违章操作出现问题，业主承担全部责任。”而2004年9月陈先生对自己的住房进行装修时，未经物业管理部门同意就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进行了改装。 ???? 崇文区法院认为，原告陈先生与被告北京某房地产开发有限责任公司签署了物业管理合同，且双方在装修管理规定中明确约定装修不得擅自拆改暖气等设施设备，如因违章操作出现问题，由业主承担全部责任。原告陈先生家中暖气跑水造成其财物受损，系其擅自拆改暖气设施、设备所致，应由其承担全部责任。故对原告要求被告赔偿经济损失1.2万元并书面道歉的诉讼请求，法院不予支持。 ???? 宣判后，双方均未上诉。 第六十四页，共九十七页。 （二）侵犯人身权 1、侵犯名誉权