新景祥徐州名城国际营销总纲暨推广方案.ppt

三、推盘时机建议 蓄水期 （6月-10月） 公开期 （10月） 第一强销期 （11月） 第二强销期 （12月） 扫尾期 （07年底-08年初） 树立项目形象 售楼处进驻 项目概念导入 销售物料筹备 营销手段介入 知名度建立 整合营销传播 美誉度提升 销售去化 开发公司 知名度提升 销售去化 尾盘清除 * 第六十页，共六十九页。 蓄水期：活动造势，向市场释放本案信息，关闸蓄水，酝酿风暴 目标任务：扩大本案知名度、利用客户资源库等途径，储蓄客户，以利公开 传播信息：人员价值+服务价值 开发商的背景：开发实力、开发项目、社会评价、品牌名气 强大专业技术团队 本案开发观念与市场定位 推广策略：事件行销+资料库行销+媒体行销 工作重点：销售物料到位、媒体通道完成、客户登记、营销策略制定等 * 第六十一页，共六十九页。 公开期：强势面市，开闸放水，引燃风暴 目标任务：营造公开即旺销的现场氛围 传播信息：为形象力为主诉求，展现项目价值及形象魅力 推广策略：媒体行销+活动行销 工作重点：价格确定、开盘方案确定、优惠方案、开盘布置、媒体发布等 * 第六十二页，共六十九页。 第一强销期：限期签约 目标任务：完成第一阶段目前客户订单的签约任务 传播信息：产品力+利基力为诉求，深入挖掘产品优势，展现客户利益，呈现旺销场景 推广策略：媒体行销+活动行销 工作重点：售楼处营销热销场面、制定口碑传播、节日祝福活动等 * 第六十三页，共六十九页。 市场竞争项目横向类比表 区域划分 案名 主力户型 总价 目标客群 老城区 毓秀华庭 高层：3*2*2 125-136 ㎡ 125 ㎡ 33万 136㎡ 36.7万 老城区现有二代换房者、认可区域升值潜力的投资者、各机关单位公职人员、向往城市生活的乡镇私营业主等收入较高人士、 万邦·盛世家园 多层：3*2*2 120 ㎡ 27.6万 老城区、乡镇收入较高居民、各类机关单位公职人员、私营业主 三星 多层：2*2*1 100 ㎡ 3*2*2 136 ㎡ 未定 ------ 东区 汇隆国际花园 多层：3*2*1 120 ㎡ 2*2*1 98 ㎡ 120 ㎡ 三房24万 98 ㎡二房20.09万 老城区二代换房者、婚房购买者、各机关单位公职人员、私营业主 文景苑 多层：2*2*1 84 ㎡ 3*2*1 106 ㎡ 3*2*2 4*2*2 84 ㎡二房19.5万 106 ㎡三房1卫22万 各机关单位工职人员、各乡镇、市区学校老师、医生、电厂职工、私营业主等收入 较高人士 新城区 中央·佳地 高层：3*2*2 135-139㎡ 3*2*2 120 ㎡ 135 ㎡ 30.7万 120 ㎡ 24.6万 老城区、乡镇收入较高居民、各类机关单位公职人员、私营业主 现代汉城 高层：3*2*1 120 ㎡ 30万 各机关单位公职人员、教师、医生以及老城区现有二代换房者、婚房购买者、乡镇进城户；部分投资业主 中浙国贸花园 高层3*2*2 135 ㎡ 32万 新老城区收入较高的公职人员以及私营业主、乡镇进城户 * 第二十八页，共六十九页。 1、多层 2、高层 邳州各楼盘面积区间和总价分析 从以上2个表格可以看出：1、 市区多层价格2房最小面积84 平米价格在20万上下，3房1 卫户型多设计为106平米-120 平米，价格区间在24万-27 万，2房2卫最小户型面积在 120平米，最大面积在136平 米，价格区间在27万-31万 2、在同样面积下，功能设计 多的户型价格高于功能少的户 型，且市场认可度高； 3、高层户型设计区间在120 平米-135平米，价格差异化较 大；除个别项目因特殊原因售 价低于其他同类楼盘外，大体 价格区间维持在30-33万 * 第二十九页，共六十九页。 小结： 1、市区多层物业有五种主力户型，2房主力在84平米，3房1卫主力在106- 120平米，3房2卫主力在120-135平米； 2、同等面积功能相对多的户型销售情况较好，且售价略高于功能少的户型（汇隆120 平米三房两卫去化率达到95%以上）； 3、高层新老城区销售价格差距较大，每平米差价在300平米，但老城区普遍销售情况较新城区好； 4、差异化的产品销售普遍较好，如汇隆的120平米三房两卫户型、文景苑超过135平米的超大户 型； 5、高层普遍销售不好，市场抗性较大； 6、城区面积、人口较少且固定，目标消费群重叠，客源竞争较大；