广州雅苑房地产营销推广策略方案.pptx

出好最终王牌;一切从问题出发 ;壹 184—192 ㎡大户型为何滞销？;184—192 ㎡大户型为何滞销， 在此之前我们也有过很多轮讨论。 是价格太高？是户型不好？是形象不高？ 是现场体验不够？还是销售激励不到位…… 很各种说法，却没有一个关键定论。;贰 消费者心理障碍是什么？;地段好，环境优，生活气氛浓厚是共识。 现在广州大户型很多，资源好不少，选择性增多； 180、190多平米，户型不是很理想，总价比较高； 一直找不到一个充分理由，下定购置。;一次必要独家诊疗;◎独家诊疗01;◎独家诊疗02;◎独家诊疗03;拿什么拯救御东雅苑大户型？ 时局在变，推广必须改变;取法乎上，得乎其中 （取上等为准则,也只能得到中等。）;二者之间客群相差较远，前期两种区间户型放在一起推广，对于74—128㎡户型形象级别已够，对于184/192㎡形象高度远远不够，价值支撑不了价格，达不到客群心里预期。;策略关键;建立级别高度，给购置者贴标签;;30万百达翡丽与300块手表根本区分;那么我们项目该以何种品位标签去建立项目标级别高度，构建客户非买我们不可理由;从客群中来，到客群中去;184-192㎡大户型，近七八百万总价，决定了我们客群是;他们是曾经或现在越秀人， 在越秀成长或起家，终生居所情系故地。;他们重视孩子教育得体，高兴成长。 知道让孩子走得更远，人生成就才真正恒久远。;他们重视本身事业更深入， 更重视家庭幸福，美满！;他们重视圈层交际，与同圈子亲密交流。;不论是徽商故里，还是乔家大院，不论是荣氏家族、李氏家族，还是俞氏家族， 亦或最长久孔氏家族。勤奋、重教、蓄财、好德，是他们一致特点。 他们常能忍辱负重，为事业远行异乡；骨子里家族基业思想，令他们总是想 在大宅间寻找家族基点。从根本上说，这是一个祖业情节，一个千秋万代基业思想。;从世界到中国，亘古千秋家族梦，绵延已久。 刘汉、李唐、赵宋、朱明，每一片江山背后， 都有一个家族，俯视天下。 御东雅苑取境千年越秀，圈定家族繁耀所在， 让家族长幼及至子孙皆有所得庇荫， 不但标签着身份与品鉴阶层， 更掌握与世界进退有度，收放自如。;最适合营造身份品味标签 莫过于家 族;物理属性;越秀中心 家族府邸;【大户型关键推广语】;第31页;第32页;报纸方案一;第34页;第35页;报纸方案二;第37页;第38页;围墙;一本手册/折页;破局之路二;媒体策略;写字楼 时间：09：00、18：00 接触点：电梯轿厢、分众传媒;习惯暗示机会，更有可能接触，更有可能感兴趣就是机会。在保留现有媒体同时，新增媒体推荐及选择。;1、数万辆左右自有私车 渠道：雷克萨斯、斯巴鲁等中高端轿车卖场、4S店布展、定投 操作：“息息相关，强强联手“ 联手广州有声望汽车商，联合推广，资源交换 利用各方资源，发起商业联合消费平台， 未来售场也能够汽车商提供展示平台；共享御东雅苑客户。 ;4S店：;汽车4S店 玻璃窗广告 ;市区内加油站;CD蝶赠予;2、长久选择在大都会购物 渠道： 中华广场——越秀区中山三路； 丽柏广场——越秀区环市东路367号； 万菱广场——越秀区解放南路39号； 地王广场——越秀区较场西路26号； 王府井百货——农林下路40号； 五月花商业广场——中山五路68号； 广百百货——北京路295号； 天河城百货(北京路店)——北京路一街238号;停车票;3、平均每七天三四次在外晚餐 渠道：越秀区高档餐饮场所物料展示;高档咖啡厅、餐厅 餐桌广告、优惠券;4、高端娱乐场所 深度跟进 渠道：如广州麓湖高尔夫俱乐部等高尔夫、廣粤會 朗匯、GTClub等高休闲会所;会所灯箱;5、财经、时尚杂志偏好 渠道：财经、事实短信、彩信，制作杂志腰封等 《VIP尊》、《周末画报》、《三联周刊》、《HEREN-新当代画报》等;让家族走得更远，人生成就才恒久远 御东雅苑 御苑，56个家族 56段传奇;重点新媒体之微信传输;微信传输 ——导入、扩大、互动， 掌控碎片化媒体;商场巨型二维码;微信传输 ——导入、扩大、互动， 掌控碎片化媒体;备选创新媒体提议;APP数字化营销;APP应用示范;破局之路三;销售现场价值完善? 1、销售大堂：超五星级案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) ， 　大堂设咖啡厅，甚至可无偿提供部分场地给名车名品作长久展厅；;销售现场价值完善? 2、营造超五星级感销售服务：顶级奢侈品销售员服装及服　 　务表达高品质和专业精神，最基本是微笑谦恭服务；;销售现场价值完善? 3、现有艺术真品(如艺术家私人作品)集中陈列展示，并有相关人员或文字展板介绍，让观者体会到价值所在。;个性服务价值补充 提供贴身私人管家服务;成立商务中心提供二十四小时商务服务：秘书、翻译、传真、豪华车接送、游艇预订、各大会所会场预订、机票及全国高端酒店预订等方