XXXX年鹤壁山城区西窑头项目发展策略提报.pptVIP

城西门户 价值再造 高性价比 品质大盘——将项目产品品质、大盘气质、性价比最大化 价值定位关键词： 价值定位 项目定位 从项目的价值差异点出发，建立强势的形象高度；树立本项目的品质大盘的唯一性和排他性，通过高标准的产品展示、品牌嫁接与服务体验，建立差异化的价值体系；不遗余力的稳抓客户，实施全面的客户竞争策略。 大城理想，高尚生活 价值定位思考： 价值定位 项目定位 环视山城区楼市现状，各楼盘大多以现代风格示众，缺乏辨识度，基本处于无风格时代，竞争力差异化以地段为主，导致广告传播缺乏诉求点。 鹤壁老城多年来发展迟滞，房价也没有因为宏观大势迅速攀升，到处可见萧条破败景象，近两年棚户区大面积改造，并没有改变这种状况，建筑缺乏品质感，到处看来仍是灰头土脸。 由于地缘情结或新城房价过高，老城仍有三四十万的人口基数，其中不乏有一定购买力，渴望全新生活方式的高素质人群。但目前项目基本是在做建筑商的工作，园林景观的规划、生活方式的营造、现代化物业的引进等统统缺失，所以形成群雄并起、盲目混战的局面。 无风格 无品质 无营销 本案如何跳出这种无序竞争的怪圈，如何风格鲜明地区别于其他项目、如何创造系统的营销卖点？ 依据上述竞争项目和客户心理的分析，及本地块高差较大的特点，所以项目组建议在建筑风格和景观规划上采用地中海风格，通过前期示范区营造迅速建立起高强度的市场辨识度，向目标客户传达一种鹤壁老城从来未有的高品质感、高舒适度的高尚生活，从而激发其购买欲望，迅速实现一期产品去化，为全盘销售奠定坚实的基础。 产品定位 项目定位 400亩 地中海风情 国际人文小镇——用浓厚的地中海异域风情，最先进的居住规划理  念，全力打造鹤壁山城区首席品质大盘、高性价比社区 首席品质大盘，地中海风情社区 对于项目发展商： 城市发展运营商、高尚生活制造专家 产品定位 项目定位 报告思维框架 总体规划建议 大盘开发认识 项目配套建议 建筑单体建议 启动区选择建议 KPI体系 物业发展建议 项目定位 园林景观建议 分期开发原则 本项目地块高差较大，占地规模大，但地块分散，建议滚动开发，边拆边建，安置房与商品房同步，但要分离分隔，降低开发成本。 市场导向原则 分期规模与市场消化能力相适应。 分期规模与企业资金约束相适应，拆迁成本与开发成本所需资金必须与企业财力资金能力结合。 功能物业价值提升原则 教育物业能提升区域整体价值，在企业资金允许的条件下优先开发。 资金约束及取地难易程度相结合原则 展示性原则 分期开发宜结合各地块临路状况，选择昭示性良好的地块优先开发。 临路开发有一定优势。 启动区选择建议 物业发展建议 整体开发策略：少投入、快流转、边拆边建、分期滚动开发 启动区策略 物业发展建议 面临问题 启动区选择和开发策略面对的问题 确定启动区首期规模 如何实现启动区首期的开门红？ 如何面对即将到来的大体量项目竞争？ 项目启动区首期推向市场的产品规模多大？ 绝对领先的创新社区概念 局部高品质产品确立区域市场领导者形象 把握市场容量开发，平衡现金流 如何面对： 如何体现： 启动区首期检验市场，试探市场。 图 示 开 发 策 略： 产品组合 容积率 多层+退台洋房 多层/退台洋房比例约80：20。 策略 立势、回现 回现，获得利润 开发利润 启动期 发展期 成熟期 回现， 获得超额利润 视启动期市场检验情况，调整物业形态。 区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的TH或者小高，获取超额利润。 启动造势，奠定区域高品质形象。 销售价格低开高走，后期获取超额利润。 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。 通过物业组合实现整体均价上升。 低开高走的定义： 本项目发展策略： 项目的开发节奏与开发组合 启动区策略 物业发展建议 开发策略 启动区策略 物业发展建议 区域选择 启动区 拆迁区 该块土地，占地170余亩，高差大，处于拆迁部分，目前廉租房已经挖坑处于该地块的核心位置，建议廉租房移至该地块的西北位置，这样不至破坏该地块的完整性。 临杨邑路两侧11亩地块和7亩地块，实用于项目后期开发，商业配套项目或者可能酒店等。 该地块处于杨邑路和汤河街交会位置，通达性、昭示性较好。临街面长，可作为启动区体验区。 启动区选择和拆迁安置 确定回迁区的原则： 1、较临近目前村民老居住区；2、有利于新建村民出租性物业的经营管理； 3、有利于今后村民的统一管理；4、不损伤开发商的根本利益。 启动区 为了实现本案产品设计的差异化战略，建议本案以打造鹤壁山城区“首席情景体验地产”为规划目标整体规划思路：因坡就势，因地制宜，有风情有特色有张力的差异化社区。 在控制营造成本和建筑成本的前提下，