某地产项目整合推广初步构想.ppt

【 第四章 】 【 营销的核心理念 】 水 中 央 引 擎 第三十页，共五十一页。 金佰利认为： 能比的只有项目的综合素质 1、 做到“人无我有，人有我精” 2、 将项目地块的优势做到最大 3、 金佰利认为“来不来看地段，买不买看户型”我们一定要在户型上下功夫！ 4、 在建筑立面上求“新”即要和其他岛相融合，又要高于其他岛！ 第三十一页，共五十一页。 水中央的整合推广 通过“两个重点，一条主线”的紧密配合。 按照“四个销售节点”、“五个广告段”全面展开。 第三十二页，共五十一页。 一条主线： ?没有连起来的珍珠只是一堆散乱的珍珠，串成项链才是传世的珠宝。 山、湖、林、园四大价值体系的提纲之“水”，人有我精，我们要做的是把蛟龙 的眼睛点醒，那最关键的一笔就是“水中央”的户户见水，三水岸和十里香堤。 “水中央”，首先描述和表达出的应是传统东方式的审美居住意境。“所谓伊人， 宛在水中央。溯水而求之。”本案之形象正如水中央的美女，楼、水、林、园浑然一 体，见水而慕楼，登楼而现林，楼、水、林共成园景。 ? 没有主题的项目是没有灵魂的，现代东方·水中央·森林宅，主题风格及主 要卖点已跃然纸上。主题文脉通过统一的形象始终贯穿全程销售、售后服务、建筑规 划，园林设计，产品设计，现场包装、广告表现等项目的方方面面。 第三十三页，共五十一页。 森林+水景 高层+高尚 在景观相同的前提下，不同的观景视角常常会带来出乎意料的“惊艳”之感。 林中看林，见到的是单独的“树”，即“木+木=树” 林上见林，见到的却是成片的“森林”即“木上之木为“森”。 水中央·十里香堤以“森林公园中的高层湖景住宅”为观景平台，带给业主与其它岛截然不同的感官盛宴。 第三十四页，共五十一页。 第一点：客户口碑营销是本项目最事半功倍的手段 ? 在现实的银川没有任何一种媒体的效果可以跟口碑传播相提并论。 ? 老客户的嘴是最好的广告。要回馈好老客户，他们才是我们的衣食父母。 ? 对不同的客户讲不同的话（比如有学识有层次的可以财富论坛一下，暴发户们在一起就会谈论谁买了几辆捍马，小资们关心余秋雨和张曼玉们最近在忙啥……） ? 把全森林公园的客户团结起来！ 第二点：媒体加促销，实效传播的紧密跟进 有效且定位准确的媒体结合重视SP策略的短程激励，利益引诱，分阶段推出销售利益点。 第三十五页，共五十一页。 诉求主题应基于 源于“山水”而高于“山水”。 让“山水”成为身份见证，让气质随意而发。 一个涵养山水的地方 第三十六页，共五十一页。 金佰利地产顾问机构 水中央·十里香堤 金佰利地产顾问机构 金佰利地产顾问机构 GOLDEN BARON PROPERTY CONSULTANTS MRVHSNIDM 宁夏中高端地产项目营销实战专家 第一页，共五十一页。 “拉普斯E岛”整合推广初步构想 正丰·之色诱 第二页，共五十一页。 【第一章】 【 面对的问题点 】 “水 中 央” 迷 思 第三页，共五十一页。 内在三大问题点 在森林公园里，大家都在做“山、湖、林、园” 项目因为规划而带来的户型配比的劣势 项目所处区位与平民区接壤，不利于营造高尚住宅氛围 外在三大问题点 2009年各大“豪宅”的冲击 地产项目包装同质化 银川居住新中心规划和配套的延滞性 第四页，共五十一页。 以上六大问题点， 在“水中央”推广中是无法回避的 也是我们的营销推广策略中必须面对和解决的。 第五页，共五十一页。 2009年——银川“豪宅”井喷年 银川2009年的地产市场，高档住宅供应量将急剧放大。 以水中央的整体品质，同比竞争来自全市范围内 水中央将面临着全面的性价比之争和物业形象之争 第六页，共五十一页。 从2005年至今，银川市的中高端、高端项目一直在避讳建点式小高层和高层原因是：银川属于典型的北方气候，通风和充分的采光是绝大多数购房者在购置物业时的基本要求，而点式住宅最大的局限性就在于它的通风采光性相对板式有明显的先天缺憾！ （1、欧陆经典2、尚景世家3、民生王座4、陶然水岸5、颐和城府6、森林半岛7、林荫香榭8、中国人家9、观湖一号10、艾伊水郡11、中房高尔夫花园12、城市一号 13、尚东国际） 上述13个能够与本项目相媲美的中高端项目有几个共性，是值得我们在E岛的规划定位中学习借鉴的。 第七页，共五十一页。 共性1、他们均为板式住宅都有良好的通风采光优势。 而我们是点式住宅，劣势还是比较明显的。 共性2、为了强调房地产的特殊性，它们在立面的处理上基本存在着不同的建筑风格，根据不同风格他们都有不同的主题，此主题使他们的差异化营销得以成功！ 而我们风格不十分明确，不利于客户识别。