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房地产开发项目的规划设计 一、房地产开发与城市规划的关系 (一)房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系 城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部 署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程 .城市总体规划是从宏观上明确 城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及 道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体 规划的深入， 是对各项建设的综合部署和具体安排， 是指导城市中某一区域进行 当前开发建设的依据和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规 划(包括控制性详细规划和修建性详细规划) . 房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要， 对土地和地上建筑物、 构 筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其 内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程竣工验收、 经营销售、 交付使用直至物业管理的全过程。 房地产开发的形式有多种： 按开发 的对象(客体)而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的 主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式 ;按开发的区域划分，有新区开发 和旧区 (旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分， 有单项开发和成片集中开发。 无论哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。 城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理部门完成 ,它们是政 府的职能部门,所以，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求 能反映城市中全体公众的意志,维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促 进城市的全面发展。 房地产开发主要是由房地产开发公司来承担， 其性质是企业 行为。 这一行为目标主要是追逐利润最大化， 即克服房地产开发项目周期长、 投 资长、风险高的不利因素, 以期获得最大的收益. 由于城市规划和房地产开发内涵、 性质不同， 在编制城市规划和进行房地产项目 开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看 ,城市规划侧 重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向 ,而房地产开发则 多从微观的角度考虑企业的发展； 从时间上看， 城市规划侧重考虑长远的和远景 的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果;从空间上看,城市规 划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置， 而房地产开发则多从局部考 虑项目的区位选择;从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生 态效益的相互统一,侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益,而房地产开 发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看 ,城市规划侧 重听取市民的反馈意见， 满足大多数市民的需要， 而房地产开发侧重搜集市场信 息,适应市场的需要. 归纳以上分析， 城市规划与房地产开发是宏观与微观、 整体与局部、 长期与短期 的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不能否 认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面,若处理不当,就会给城市建设 与发展带来问题。 (二)城市规划对房地产开发的影响及约束 房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。 所以说， 房地 产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和约束。 为此， 开发商不仅要全面了 解某个城市的规划意图， 掌握城市规划的各项控制指标， 还要正确处理两者的关 系,使房地产的开发少走弯路,取得事半功倍的效果。 1、城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环 境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标 .其中与房地产 开发关系最密切能是对城市土地开发强度的控制。 反映城市土地开发强度的指标通常有三个， 即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。 容移率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量 , 因此受到城市规 划师和房地产开发商的广泛重视。 在房地产开发活动中， 开发商总是追求利润最大化， 争取收益和支出的差额最大。 根据经济学中边际收益 (成本)递减 (增)的原理,房地产项目的收益和支出的状况 随土地开发的强度变化而变化。假定在一块面积和建筑密度都已明确的土地上， 建设楼字的边际收益和边际成本随楼层和容积率的提高， 将产牛变化： 据天津市 的调查，三、四层房价最高;此外二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差 10％~20%；但三、 四层的单方成本却比仅仅建一、 两层的件宅要低.当楼房超过 一定层数后， 由于建筑本身的设施投资大幅度增高， 高层楼宇的基础和支撑结构 费用增多,勘察设计的成本加大，而且建设周期长,贷款利息增加，整个投资的成 本和风险愈来愈高。 由此分析， 选择和确定合适的容积率对房地产开发项日的投 资回报将