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第 1 页 共 11 页 房地产开发项目财务分析实例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块 规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积： 12243 平方米 2、建筑密度：≤35％ 3、容积率(地上):≤4.62 4、绿化率：≥25％ 5、人口密度：≤1085 人/公顷 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23 层的商住 综合楼宇. 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层， 1~2 层为商业用途， 3~4 层以配套公建为主， 包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台 花园。塔楼 2 个，均为 20 层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表 6-1 与表 6-2. 表 6— 1 项目主要技术经济指标(一) 项 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 121243 居住人数 人 1071 总建筑面积 平方米 55338 (地上) 平均每户建筑面积 平方米 124 居住面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 3。5 公建面积 平方米 5077 人均居住用地 平方米 35.38 绿化用地 平方米 3060 道路面积 平方米 5233 居住户数 户 306 车库面积 平方米 7500 表 6—2 项目技术经济指标(二) 层 数419 层 数 4 19 (2 个) 2 功 能 商铺 公建面积 住宅 停车库 设备面积 人防面积 总面积(平方米) 15528 36898 52426 7764 裙 楼 塔 楼 地上总建筑面积 地下室 11248 4280 1942 (每层) 7200 300 264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为 36 个月(从2011 年 3 月至 2014 年 3 月)。当完成地下室第一层工程时， 开展预售工作。 第 2 页 共 11 页 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表 6—3。 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 (1)土地出让地价款 包括两部分: ①土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 4257 万元。 ②拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为 8075 万元。 上述两项合计： 12332 万元。 表 6-3 项目实施进度计划表 20 2014 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4 0 2 0 2 项目名称 征地拆迁 前期工程 基础工程 主体结构工程 设备安装工程 室内外装修工 程 红线内外工程 公建配套工程 竣工验收 销售 进度安排(按双月计 2011 4 6 8 1 1 2 4 0 2 持 续 时 间 ( 月) 6 6 7 6 7 3 3 2 27 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 2012 2013 ( (2)前期工程费 本项目前期工程费估算见表 6-4： 表 6-4 前期工程费估算表 单位:万元 序号 项 目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3% 332。02 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 166.005 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 55。335 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2。5％ 276.675 5 场地平整费 60 元／平方米 73.38 总 计 903。415 (3)建安工程费 第 3 页 共 11 页 参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结 果。见表 6-5. 表 6-5 建安工程费估算表 单位：万元 序号 序号 项目 建筑面积 土建 装饰