番禺长隆地块(原天龙山庄)项目前期策划报告.pptVIP

迎宾大道 三期开发东片区 别墅+洋房 四期开发东片区 小户型洋房 (70/90限制) 五期开发东片区 大面积洋房 开发策略-东区:后期通过“水景+大面积绿化+别墅”，内部价值升级，实现品牌溢价 万博商圈概况：万博中心位于广州市区与番禺传统中心区之间，华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名高端楼盘。万博中心商圈辐射范围涵盖市桥、大石、钟村、南村、洛溪及沙溪等，总面积14.7平方公里。 万博商圈整体概况 商圈主力消费群体是周边住宅的居民年龄主要介乎25—55岁，消费群体的出行方式主要以自驾车为主，公交及社区楼巴也是居民出行的主要方式之一。 14条公交线路东至大学城总站(广工)、西至广州南站，北至天河客运站。地铁3号线连通广州市区中心与番禺区。 大石商圈整体概况 商圈主力消费群体是周边住宅的居民，年龄主要介乎15—65岁，消费群体的出行方式主要以公交为主。 近20条公交线路连接广州、番禺区府中心、洛溪及新南站地区。 大石商圈概况：目前商圈位于大石镇以105国道大石段东西两边地带为商业中心。大石商圈东起珠江水系大石水道、西临新月明珠花园，南临锦绣香江野生动物世界、北至大石桥，包括大石城、富丽城、天和百货、105新地潮流娱乐主题商城等大型商业物业。 周边大型社区如华碧、锦绣香江、雅居乐、祈福、南奥等拥有较为大型和成熟商业配套。主流租金约为80—145元/平方米/月，少有放卖，其中部分社区商业街统一经营； 项目周边大型社区商业配套分析 项目所处区域华南板块由于历史原因，早期市政配套严重匮乏，区域内的绝大部分楼盘都依靠自身打造商业配套，而且来此区域买楼的客户也看重商业配套的打造。 商业的打造除了考虑商业出售外，还要考虑商业的长期有序经营。 项目配套商业不一定是紧邻马路车流量大的街铺值钱； 项目特色商业配套不仅仅可以培养小区业户消费习惯，还是项目周边居住群体首选的消费场所。例如：祈福新村的商业中心和食街不仅满足小区的业主需求，还吸引周边项目及社区居民前来消费、休闲等； 区域内各商圈的局域性明显，不能作为本项目优势商业资源利用； 本项目需要打造具有自身特色的综合性商业配套，不仅能满足项目业主的需求，还能吸引周边的居民前来消费； 项目所处商圈格局现状 打造服务于社区的特色商业配套 番禺区未来楼市供应量分析 Part 3 各板块土地储备及出让分析 各板块土地储备量大，未来项目一但开发将有极大货量推向市场，将需要3-5年的时间来消化，项目面临严峻的“从立法则” 竞争环境 番禺区各板块在售楼盘及待售货量未来供应量统计分析 纵观目前番禺楼盘整体供应，未来将近约6000套新增货量集中在华南板块； 市桥和桥南板块未来货量将明显回落，以消化现有货量为主； 亚运板块货量有待消化，未来新增楼盘项目依旧是大社区为主，供应量较大。 华南板块 市桥板块 亚运板块 楼盘名称 累计已售 累计未售 去化% 楼盘名称 累计已售 累计未售 去化% 楼盘名称 累计已售 累计未售 去化% 祈福名都 2180 1951 52.8 金融街融惠澜湾 693 73 90 广州亚运城 11111 582 95 保利红馆 345 211 62.1 星商 1067 523 67 东湖洲花园 2929 1113 72 金山谷 4384 823 84.2 正太广场 339 297 53 尚上名筑 2333 251 90 珊瑚天峰 1873 80 95.9 可逸江畔 1828 6 99 盛恒家园 482 12 97 星力时代豪庭 518 218 70.4 东怡新地 239 151 61 金海岸家园 1369 317 81 雅居乐剑桥郡 5081 192 96.4 海伦堡流金岁月 1301 225 85 倚莲半岛 323 382 45 富豪山庄 1516 373 80 星晨时代豪庭 481 109 81 莲花山碧桂园 412 6 98 丽水蓝天豪庭 414 64 86 信业尚誉 226 26 89 庄士映蝶蓝湾 2057 265 88 祈福活力花园 214 1561 12 尚东嘉御 127 713 15 鑫隆世家 592 28 95 星河湾半岛 1277 578 68 新金海御苑 147 58 71 尚东尚筑 2605 16 99 总计 17802 6051 6448 2181 24213 2972 在售重点楼盘剩余货量户型及供应量统计分析 区域分析 楼盘名称 推出时间 主推产品 面积（㎡） 总套数 已售 剩余 亚运城板块 广州亚运城 2010年10月 13# 142-191 11693 11111 582 东湖洲花园 2008年9月 四至五单位 190-283 4042 2929 1113 华