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一、 公司外部环境分析 1、商用地产发展前景将优于住宅地产发展前景 （1）、从 2010 年开始，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化，不在调控范畴的商业地产的成交量占比明显上升，一份市场调查显示， 全国后调控期的首选商业地产的投资者，占比达到 38.2%，而选择住宅的锐减， 只有 12.3%,选择股市的最少，只有 8.5%。 、商业地产是投资型市场，商业地产也是国民经济发展的重要增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 、商业地产形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 、随着城市化进程的发展，常见于一线城市的商业综合体开始出现在二三线城市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，例如近几年来以零售商业为核心的综合体日益增多。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。 、城市商业综合体一般都是地标性建筑，应对城市进行科学布局和配置，充分考虑区域特点、市场容量和消费水平，是一项系统工程，涉及诸多方面， 需要与周边城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合型人才等。而商业综合体必须通过长期专业而全面的营运，才能得到稳定回报的特性，对开发商来讲，投资这样的商业综合体项目，动辄至少十几个亿，必须要有强大的资金做支撑，还得有长期的商业营运能力，并设立严密的监督机制，不能追求短期利益。 作为泰尔集团旗下的君盛子公司，着眼于房产中的材料供应以及装修工程， 无以创造了一个良好的外部环境和发展机会。 2、西安发展环境——高速扩展阶段 西安目前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来 10 年—20 年，按规划未来的 10 年建成区面积，规模都 会从目前的 450 万翻一番，达到 1000 万人，800 平方公里，加上咸阳市大概有五六十平方公里。从地域板块讲，要说过去的核心区是一环，老城的话，现在经过 60 年建设，西安的核心区比老城扩大了很多，从核心区看，人口密度很高， 居住容积率比较高，是城市的核心区，像碑林区 22 平方公里，83 万人左右，每平方公里两三万人，已经形成西安的核心区。那么从这个核心区往外看，过去西安市规划局总规划师韩骥同志提出来的“九宫格局”，实际上也不完全是九宫， 要以二环为核心，往外扩的话，东郊是三块，渭河以北，绕城以北的港务区，最近批下来 44.6 平方公里，港务区东边到西韩公路跟临潼挨着，东边到灞河，北边到渭河，南边到绕城边。下来接着港务区就是浐灞，我最近陪着几位客人到浐灞调研，浐灞原来划 129 平方公里，实际上现在开发绕城的弧形到去临潼的公路就是陇海铁路南边一点，西边是北城大道，是东二环延伸线，大概 50 平方米， 加上现在御景城（音）开发的，真正浐灞在做的，能做的能用的地大概 60 平方公里。 （1）、政府在力推建设大西安，建设西安国际化大都市的城市定位，要搞一千万人，要搞800 万平方公里，这个口号，这个规划，大大提高了人们对这个城市未来发展的期望值，因为未来十年要有一千万人，得多少人有房住，所以从未来长安区政府都成了一个闹市区了，美术学院新校区，政治学院的新校区都在那边，这个期望值，连泾阳县城，高陵县城都成了城市的北边缘了，所以这个期望值，发展前景，让市民对城市的看法大大提高，对房价继续走高是一个推动因素。 、土地价格的上涨。土地价格实际上一直在涨，过去去三兆的雁塔区老年活动中心的那块地，前两年我去看拍百八十万，据说这次国庆节拍卖的时候原来定 280 万，实际拍卖 520 万，我说了，绕城以内现在几乎三百万以下拿不到地， 所以这种土地价格的上涨对房价的上涨抬高是直接因素，说了可能土地部门不高兴，事实是这样。 、物价上涨，CPI 上涨，年初全国 2.1，现在是 4.4，陕西是 5.3，西安市大概 4.5 左右。CPI 这样的上涨，物价这样的上涨，不但使人民生活明显感到压力，包括房地产开发的人力资本、材料、财物成本都在上涨。我看房地产员工工资增加 30%多，我不知道拿多少。 、通胀的压力巨大。大家对通胀的预期增加，尽管央行表示绝不会放任 通胀，最近存款准备金率调了 2.5，加息的呼声很高，现在利率还是 2.5，而通胀过了 4.5，在这样的情况下，大家对通胀预期的增加，对物价，包括房价的上涨预期都上涨了，就有一个金融资产的保值问题。股市波荡大家不是很看好，别的投资渠道不好，除了黄金就是楼市，所以这个因素也不可忽视。