鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告.pptVIP

* * * * * * * * * * 鲁能.海蓝椰风项目具有丰富的可挖掘潜力 海蓝.椰风项目具有独特的海景资源和丰富的区域价值，具备大盘概念的一切条件，具有丰富的可挖掘潜力。 项目可实现的核心价格 一线海景：8800； 标竿价格，树立产品形象 独栋别墅：7000 双拼别墅：5500 联排别墅：4000 区域 传递区域规划信息（政府变迁、人口迁移、配套建设） 资源 挖掘区域资源想象力（五星级酒店，红树林保护区、院士村）； 无污染原生态概念 规划 解决第一期的商业配套问题和未来教育问题（幼儿园、小学） 营销 突出大盘造城效果和一线原生态海景稀罕资源； 适度产品推介； 立价格标竿，形成价格梯度，树立产品形象； 明确可成交楼房信息； 突出方便的交通现状； 安排看楼活动； 强调升值潜力。 品牌 引进知名物管运营商 改进与潜力 价格实现条件和目标： 1、06年3月开盘销售前完成资源整合，完善营销推广； 2、销售目标为06年完成一期楼盘的销售（每月约17套速度销售） * 报告思路 工作目标 工作方法 价格评估 价格体 系思考 本次报告要解决什么问题 工作步骤 工作内容 主要工具 现状下目前时点价格 未来合理价格 大盘价格一般走势 价格策略 * 大盘价格规律下鲁能各项目理想价格 * 大盘价格体系和走势规律案例-----波托菲诺的开发策略 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺天鹅堡共分2大期4小期开发,一期入市时，周边生活配套设施不足，不利于价格支撑。故第一期入市价格仅为8500-8800元/平米，实现0.32万平米/月的销售速度，项目三条产品线开发规模均较小； 随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍，天鹅堡二期较一期价格上涨11%，实现1.2万平米/月的销售速度 * 波托菲诺开发均价走势图 2004 2005 2003 2002 2001 8000 9000 10000 11000 12000 13000 20000 均价（元/平方米） 时间（年） 2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出8500元入市 2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8800元入市 2002.7 纯水岸一期TH启动 16000入市 2002.7 纯水岸一期多层启动9300入市 2003.12 天鹅堡二期1区启动 9800元入市 2004.10 纯水岸别墅 计划启动 30000入市 2004.6 天鹅堡二期2区启动 9800元入市 各期项目价格变化及销售周期 项目整体价格变化 项目整体价格变化 标杆价格 标杆价格 * 大盘价格走势规律对鲁能集团各项目的价格体系的启示 启示1：大盘必须采取价格平开高走、甚至低开高走的策略，确保入市热销，为启动期顺利销售奠定基础，为后续持续升值留空间 启示2：大盘必须分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播 避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出 同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆 开盘起步价 正常回现价 价值标杆价 成功 开盘起步价 正常回现价 价值标杆价 成功 价格整体增长 大盘价格体系三角模型 价值标杆价： 奠定项目形象高度和档次 开盘起步价： 低价，引起入市热销 正常回现价： 主流产品销售价，实现回现目标　 前期 中后期 * 按大盘价格走势规律，鲁能集团各项目的理想价格体系 项目 价格策略 理想价格体系 北京优山美地 B区：总价下调，提高销售速度； C区：仅有微调空间，建议基本保持原价 标杆产品： B区：2500美元/平米(楼王除外) 正常回现价： C区：2500美元/平米 重庆鲁能星城 已执行低开高走，分批推售策略 标杆价：洋房4500-4600元/平米 正常回现价：高层3800-3900元/平米 青岛麦岛项目 低开高走，分批推售 一期标杆价：洋房17000元/平米 正常回现价：高层11000元/平米 入市价:9500元/平米 济南领秀城 低开高走，分批推售 标杆价：5000元/平米 正常回现价：4500元/平米 海口海蓝椰风 标杆树品牌； 一期价格执行平开平走，一次性推出 标杆价：8800元/平米（独栋别墅） 正常回现价：独栋别墅：7000元/平米；双评别墅：5500元/平米；连排别墅：4000元/平米 谢谢观看/欢迎下载 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHE