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ID126-城市居民住房购买力研究(张晶) 城市居民住房购买力研究 ----以中国大陆35个大城市为例 张晶 张晶（1986-），女 ,硕士研究生，研究方向：土地利用与房地产开发，zhang_jing0509@163.com 张晶（1986-），女 ,硕士研究生，研究方向：土地利用与房地产开发，zhang_jing0509@163.com （1 北京大学不动产研究鉴定中心 2北京大学城市与环境学院， 北京 100871） 摘要：针对近年来中国大陆房价高企，住房负担日益加重，不同地区居民购房能力差异较大等问题，本文分析了现有居民住房购买力测算方法，将住房价格与居民收入、消费水平、区域发展水平、住房市场的供应结构、信贷水平等因素结合起来，提出了新的测算思路和方法，并以中国大陆35个大城市为例，对2009年城市居民住房购买力进行了实证研究。通过不同地区城市居民的住房购买能力的比较，分析大陆城市居民购房能力的区域不均衡性问题，为制定相关住房政策提供参考。 关键词： 居民住房购买力；新建住房；二手房； 35个大城市； Research on Housing Purchasing Power of Urban Residents in Mainland China ---Taking 35 Cities as Examples  ZHANG Jing12, FENG Changchun12 Peking University Realty Research Center, School?of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing100871,China） Abstract : In recent years, housing problems like higher housing price, heavier housing burden and differences of housing affordability among different parts of mainland China have become the most concerned issues of Chinese government. 他的测算方法[7]- [13]，如租金收入比、剩余收入法、可支付住房的供应总量。结合上述几种测算方法的特点，做如下比较。 表1 居民购房能力测算方法比较 测算方法 测算公式 优点 缺陷 房价收入比 住宅总价/年收入 数据易获得、简单直观，广泛用于本地分析和国际比较 笼统、无法区分区域差异与住房类型差别 人均住宅有效购买力系数 区域人均有效收入/区域住宅平均价格 采用有效收入（扣除了基本生活消费支出后的收入），避免了购买力被夸大 笼统、无法区分区域差异与住房类型差别 住房痛苦指数 住宅平均售价/人均月收入 数据易获得，简单直观，便于纵向和横向比较 笼统、无法区分区域差异与住房类型差别 剩余收入法 收入—非住房消费（基本生活开支）VS住房消费 区分不同收入水平的居民购房能力的差异 非住房消费的数据较难获得、无法区分区位差异与住房类型差别 从表1可以看出，上述四种测算方法表达方式各异，但其实质揭示的都是房价与收入之间的关系，前面三种方法仅是公式中分子分母的计算范围界定有所差异，第四种方法在考虑了不同收入水平和消费水平下，测算居民对房价的承受能力。上述方法都在一定程度上反映居民个人或家庭对住房的购买能力，但在当前运用中受方法本身所限，存在一些不足之处： （1）忽视了存量住宅市场，仅以新建住宅为假定的购买对象， 以新房价格作为公式中确定房价的依据，从而只反映了居民对新建住宅的购买承受能力，不能全面如实地揭示居民的购房承受能力； （2）笼统的采用区域房价和收入水平等指标，难以全面反映出不同地域因经济实力、居民收入水平和消费结构差异引起的居民购房能力的区域差异和空间分布特征，因而还需引入反映区域经济水平的指标。 毋庸置疑，上述四种方法有许多可借鉴之处，Micheal E.Stone等外国学者认为住房支出收入比法适于比较不同地区之间和不同时间内同一类型家庭的住房负担能力状况比较，而剩余收入法用于比较两种类型家庭之间的住房负担能力状况比较有效[14]-[15]。在参考和借鉴上述四种方法的基础上，本文提出新的测算方法，在测算中增加能够反映住房类型差别和区域差异的因素，从而较为全面地反映出城市居民购买力水平。 2 城市居民住房购买力测算方法 居民住房购买能力反映的是居民住房支出水平与住房价格之间的相对关系， 购买住房这种特殊消费品的行为，会同时受到宏观经济环境、居民家庭收入、住房消费、非住房消费以及金融市场等多种因素的影响（图1）。因此，在对居