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中投顾问产业研究中心 国内长租公寓品牌发展格局分析 一、四大类长租公寓品牌 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，近年来，面对市场的 刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有以YOU+、魔方为代表的 互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店 系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。 图表 四大类长租公寓品牌分析 资料来源：中投顾问产业研究中心 二、品牌格局分析——按集中式/分散式分类 （一）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配 备统一的服务，然后进行出租。 租下整栋楼的公寓有： 1、普通，月租金在500-1K元：深圳协纵 2、中端，月租金在1K-2K元：青客 3、高端，月租金在2K-4K元：青年汇、You+、未来域、寓见 4、高级，月租金在1W元以上：源涞国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克；买下整栋楼的公寓有： 北京新派公寓 （二）分散式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以 公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进 来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。 中投顾问·让投资更安全 经营更稳健 中投顾问产业研究中心 合租的品牌公寓有： 1、普通，价格500-1K元：优客逸家 2、中端，价格1K-3K元：蘑菇、青客 3、高端，价格3K 以上：源涞国际、自如友家；整租的品牌公寓：源涞国际,价格1W元以上。 三、品牌对比分析 至2016年，国内已有多个互联网类长租公寓品牌，如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、 知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。 图表 国内主要长租公寓品牌对比分析 资料来源：中投顾问产业研究中心 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，通过分析以上5个品 牌的基本情况，不难发现，目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高，租金承担能力强 的北上广深一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。各 品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市 场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。目前市场主要存在两类收房模式，一是 以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订 多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，其优势在于整体收房成本较低，实现标准化流程， 便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势——租客社交平台的搭建，但是其收房慢、难以形成规模 等劣势也很明显；二是以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式，整栋 拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品牌特色 上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升 级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理 费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。 中投顾问·让投资更安全 经营更稳健 第2页