某别墅项目营销推广策略案53p销售策划方案.pptVIP

中高端楼盘操盘经验 区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。 区域特征 区域发展阶段 豪宅成功营销方向 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 区域“少年”期 区域“成年”期 “告诉别人她会长得很美 ” 重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，项目全方位打造之外的细节放大 一、营销总体策略 第三十页，共五十四页。 高端住宅成功营销方向 高端住宅成功营销动作 基于区域价值，重新定义产品 利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 营造时尚感 营造稀缺感 营造身份感 重新定义区域价值，提升形象 中高端楼盘操盘经验 随着项目不断成熟实景呈现 第三十一页，共五十四页。 营销总战略—— 三大：城市运营商定位，为政府区域做整体规划，成就高端住宅集中区 三高：高角度起点，品牌地产导入产品定位，多元奢适文化的嫁接，赋予项目灵魂 二实：实际产品的核心卖点的提炼与展示，把概念做足做透 大气魄/大视野/大区域 高定位/高起点/高标准 市场做实/概念做实 三大：区域的炒作 三高：品牌的炒作 二实：产品的销售 本案营销推广战略 第三十二页，共五十四页。 原则1：层层递进，品牌导入（大盘造势）到区域定义，再到产品，最后推出生活方式 原则2：意见领袖：通过培养意见领袖形成圈层，打造滚动的圈层营销平台 原则3：虚实结合：形象和概念围绕“一墅藏天下”进行铺陈和展开，最后通过现场体验落地。 本案营销推广战略 第三十三页，共五十四页。 本案推广层次 从中观到微观，层层递进，逐步揭示 中观层 微观层 范围 主体 战略 关键点 品牌 定位 诉求 媒体 线上主题 预埋管线 2 3 4 5 6 7 8 9 传世府邸，多元品质场景，国际奢适生活 定义楚州传世豪宅的崛起 锦园华府品牌用心创建国际人居 具体的产品体验营销，圈层营销 项目秉承国际精品理念和态度 第三十四页，共五十四页。 本案推广策略 以客户为核心的推广策略 寻找意见领袖，打造滚动的圈层营销平台 中高档楼盘营销，圈层营销方式能做到有的放矢。 同时高端客层以圈内的意见领袖来影响其周围人群，以达到圈层传播的目的，进而使更多的目标客户关注本项目。 通过我司在楚州的资源，释放项目信息，形成高端的意见领袖 通过我司在楚州布点，整合业内资源，释放项目信息，形成客户意见领袖 树立小众意见领袖 拓展新客户资源 线上传播 通路营销 活动营销 体验营销 打造滚动的圈层营销平台 第三十五页，共五十四页。 二、营销策略执行 1、形象策略——在那里说 1、精装高档楼书、精致折页、三盘联动公司会刊 精装高档楼书、会刊是高端项目必不可少的宣传物料，不但能够提升项目的档次，而且能够彰显项目的品味。 2、户外高炮、公交站台、户外大牌 户外媒体是高端项目形象传播的良好途径， 3、围墙广告、精神堡垒、道旗 围墙广告、精神堡垒是项目导视系统重要媒介，使项目具有很好的识别性。 4、锦园华府项目网站 建立项目强有力的浏览网站，在淮安网上楼市做硬广链接，点击可链接到项目网站，全面展示项目的销售动态，活动推广，实现与消费者深度沟通，也为后期项目的开发做铺垫，打造良好网上销售平台。 第三十六页，共五十四页。 二、营销策略执行 2、营销推广策略——紧扣定向营销和圈层营销两大基本点 高调入市，以事件营销整合媒体资源，增加项目曝光率与关注度。 圈层营销： 紧扣定向营销和圈层营销两大基本点，可产生以下营销策略 在媒体策略、活动把握等方面都要有很强的针对性。 定向营销： 不完全是固有生活的体验，而是一种全新的文化、生活体验，使目标客户对项目产生心存向往和共鸣。 体验营销： 以文本会刊的形式与目标客户做针对性的沟通，方向上把握住对生活追求以及人生哲学感悟等重点。 文本营销： 整合区域客户资源——如与商会联谊、与企事业单位、周边企业联动，形成资源共享，客户联动机制。 资源整合： 通过结合本案的形态和特殊性去深刻挖掘产品品牌的价值。 产品价值： 第三十七页，共五十四页。 二、营销策略执行 3、客户策略——调动客户积极性，主动出击锁定客户 “锦园会”积分卡攻略 启用时间 2013年5月 目的 ——利用积分系统，建立以营销为主导的客户资源管理体系，广泛扩大销售队伍，建立锦园华府品牌市场影响力。 目标客户 ——锦园华府的诚意客户