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杭州富阳房产 市场研究报告 浙江雅阁广告有限公司 2007年7月13 日 前 言 本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发 展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充 分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的 开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。本调研报告基于 2007 年上半年富阳 房产市场现状调查所得，著作权归浙江雅阁广告企划有限公司所有。任何单位及个人 在没有允许的情况下不得擅自使用及传播。 第一部分 富阳房地产市场研究 一、富阳房地产市场发展整体概况 国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在 2005 年出台“国八 条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但 调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。由于工业企业退城入园等诸多因素，房 地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能 力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴 情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面 导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。 今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年 同期上涨 3.4 %，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者 也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况 与往年相比已经不再那么一帆风顺。 虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006 年富阳市房地产开发投资全年增长 32.8%，实现生产总值 238.4 亿元，比上年增长 2 18.5%。 从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别 为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增 长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3% 的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业 营业用房的投资增长比较快,完成投资 3.3 亿元,同比增长 87.4%；办公楼比上年增长 8.2%。 1、房产市场供量 据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万 平方米，服务用房 4.7 万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均 实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施 工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为 112.1万平方米，同比增长 35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降 70.0%和 94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今 年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米， 同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。 2、商品房空置情况 目前富阳房产使用率还不是很高，空置面积增加较快，2006年空置面积达5.8万平 方米，同比增长59.2%，其中住宅的空置面积为 1.5万平方米，同比增长16.2%别墅和 高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香勃勃，空置面积仅为 0.3 万平方米，为上 年的30%，平均价格更是上涨了26.1%。 3、房产供需特点 对于富阳来说，06 年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具 体如下： （1）、随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。 （2）、随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳 市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场， 3 其消费对象主要是富阳市民。其二是紧