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一、 房地产投资时机 （1） 房地产开发投资者何时进行投资。如什么时候买入土地，什么时候购入物业，投资于开发哪一阶段等。 房地产复苏阶段 房地产繁荣阶段 房地产衰退阶段 房地产萧条阶段 （2） （3） （4） 二、房地产周期 第六十页，共七十二页。 第五节 房地产开发项目定位 第六十一页，共七十二页。 前言 武汉市洪山区***养老院项目是武汉***投资有限公司的第一个房产开发项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。 我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本项目的价值判断及地段区域研究，从不同层面对本项目进行分析，在整体规划的基础上给予一定的建议。 希望我们的论证有一定的参考价值！ 望贵公司予以宝贵的指导及进一步的深入沟通，达到合作的关系及“双赢”的态势！ * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第二十八页，共七十二页。 * 第二十九页，共七十二页。 第一章 市场分析 一，市场调查 目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道，其构成有以下几种形式： 1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保”老人。如：武汉市社会福利院。 2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质，但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。 3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。 4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。 * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十页，共七十二页。 武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指（信息来自谷歌地图） * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十一页，共七十二页。 重点走访的几个项目： 侨亚·颐乐园 侨亚·中华孝庄 武钢南山老年公寓 武钢憩乐园老年公寓 湖北电力老年公寓 * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十二页，共七十二页。 部分养老机构收费概况： 名称 地址 床位费/月 护理费/月 伙食费/月 水电及其他/月 费用总计/月 性质 侨亚颐乐园 蔡甸 550—1500 300—1500 330 40 1220—3370 开发商投资 电力老年公寓 武昌雄楚大道 360—600 200—800 300 40 900—1740 企业附属 康怡老年公寓 汉口三眼桥 900—1200 私人经营 武钢南山老年公寓 红钢城 300—860 150—600 330 40 820—1830 企业附属 武钢憩乐园老年公寓 红钢城 280—400 380—880 300 40 1030—1620 企业附属 侨亚中华孝庄 汤逊湖 400—1800 点餐 开发商投资 卖房性质 荷包湖老年公寓 东湖区辛安渡农场 400—500 400 300 188 1288—1388 开发商投资 金银湖生态公寓 金银湖 700—1400 开发商投资 * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十三页，共七十二页。 一般入住方式（以颐乐园为例）： * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十四页，共七十二页。 一般护理方式（各个养老院略有不同）： 根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等级的护理方式： 三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天打扫 房间、卫生间、阳台等处的卫生。 二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。 特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。 特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。 * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十五页，共七十二页。 一般娱乐休闲设施（各养老院档次不一）： 棋牌室、阅览室、各类球场、书法绘画班、太极学习班、合唱团、舞蹈团等 其它服务： 为老人做寿，组织学生与老人联谊，组织养生讲座，组织各类文体比赛，组织外出旅游。 * 武汉***房地产投资顾问有限公司 第三十六页，共七十二页。 二，市场分析 各养老院的档次不一，收费不一，总结起来可以分为以下两类：