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PAGE PAGE 1 高层住宅小区物业管理方案(DOC) 高层住宅物业管理方案  随着城市化的不断进展和土地使用的现实情况,高层住宅渐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相婚配的高层住宅物业管理尤为必要。  一、高层住宅物业管理的特点和难点：  1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产平安，物业管理任务较为困难。  2、高层住宅设备多、结构简单、管理起点高，对物业管理队伍的素养要求较高。在实际物业管理中，必需要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。  二、高层住宅物业管理的准绳：  1、晚期介入准绳：  晚期介入的作用有两方面：一是生疏高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。  2、统一管理准绳:  首先，整个高层住宅是一个全体，各系统都是为全体服务的，多头管理势必影响全体的正常运转；其次，多头管理易形成职责不清，使消灭的问题和毛病无法准时处理；第三，多头管理睬形成管理死角。因而，高层住宅应坚持统一的管理。  3、收费合理准绳。  这一准绳最通俗的说法便是物业管理的收费要与所供应的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应实行公正、合理、协调全都的准绳。  4、依法管理准绳。  物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的准绳。  5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的准绳。  物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、美丽?的环境、合理的收费，树立本身的良好笼统，添加知名度，赢得住户的信任。  6、公共服务、专项服务和特约服务并重的准绳。  针对高层住宅的实际情况物业管理不只要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户供应最大的便利。  三、高层住宅物业管理的内容：  1、高层房屋建筑主体应有的修理管理。物业管理应定期把握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的修理、养护和管理，使建筑物保持完好、洁净和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人平安。  2、高层住宅各系统设备设备的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设备进行维护检查，发觉问题，准时处理，保证设备完好的运转形态。  3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面担任各房屋以及公共  场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。  4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户制造美丽?洁净温馨的高雅的环境。  5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放划一、管理有序，保证车辆平安。  6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流淌巡查岗。确保住户人身财产平安。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要准时处理。  7、收费管理。要严格依据协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，准时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。  8、全方位服务。物业管理应对住户供应全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为温馨便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；托付性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；运营性服务，如：开设餐饮、消遣场所、开设健身房等。并依据住户需要，供应特约服务。  四、高层住宅物业管理实际可行性操作：  1、深度推行“人性化物业管理模式”  1）关注不同层次的住户需求；  2）环境建设中人性化要素的融入；  3）物业管理与服务中人文要素的植入；  4）对住户“深度关怀”；  5）现代文明项目精神的塑造。  简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互敬重，又有明确的行为规章这样一种和谐、有序的温馨环境和文化氛围。  2、实施零距离“隐性物业管理与服务”模式  在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所供应的全方位服务往往简约发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务”模式和物业管理