房地产行业2014年复盘，迎接政策和销售的共振.docx

政策与行业：基本面的修复滞后于政策 1-2 个季度 2021 年下半年以来，随着行业基本面恶化，以及房企暴雷等影响，房地产行业景气度急转直下，由此我们看到更多稳定行业的政策不断出炉，行业迎来政策潮，如何看待这轮政策潮带来的机会？我们本篇报告主要比较和当前最具相似性的 2014 年周期，来看待当前地产行业和板块的机会。 2014 年周期回顾：景气困境下的政策全面宽松 由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下，2014 年上半年我国房地产市场降至冰点。 销量方面，全国商品房销售面积同比增速自 2013 年 2 月触顶后持续降温，2014 年 2 月即 转入负增长，至 2014 年 4 月，单月销售面积同比降幅扩大至 14.8%，分别于 2014 年 7 月 以及 2015 年 2 月触底（-16%），单月销售面积同比下降的态势贯穿 2014Q1-2015Q1，累 计持续 15 个月，较 2008-2009 年的负增长周期长 5 个月，截至目前，是 2007 年后月度销售面积负增长持续时间最长的基本面下行周期。 价格方面，2014 年 5 月至 2015 年 5 月，70 城中过半数城市新房价格环比持续负增长，其中 2014 年 9、10 月，环比下跌城市数高达 69 个。 图表1： 房地产商品房单月销售面积及同比增速 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 当月商品房销售面积（万平，左轴） 当月同比(右轴)  120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 07-0 07-02 07-08 08-02 08-08 09-02 09-08 10-02 10-08 11-02 11-08 12-02 12-08 13-02 13-08 14-02 14-08 15-02 15-08 16-02 16-08 17-02 17-08 18-02 18-08 19-02 19-08 20-02 20-08 21-02 21-08 22-02 图表2： 房地产商品房累计销售面积及同比增速 图表3： 70 城新房价格环比涨跌情况 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 商品房销售面积累计值（万平，左轴）  60% 70 50% 60 40% 50 30% 40 20% 10% 30 0% 20 -10% 10 -20% 13- 13-02 13-04 13-06 13-08 13-10 13-12 14-02 14-04 14-06 14-08 14-10 14-12 15-02 15-04 15-06 15-08 15-10 15-12  上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数 2013-01 2013-07 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 地产基本面冷却之下，也带动土地市场快速下行，2014 年土地成交建面全年累计同比增速 -33%，同比 2013 年下降 58pct，成交溢价率同样持续在 10%-15%的低位徘徊。由此房地产投资同比增速持续下行，2014、2015 年累计同比增速分别低至 10.5%和 1.0%，较 2013 年高点分别回落 9.3 和 18.8pct，也创下了 2008 年后的最低水平。同时由于地产投资趋弱等影响，宏观经济也面临压力，GDP 增速在 2014Q3 下行，单季度增速环比下降 0.4pct 至 7.2%。 图表4： GDP 同比增速 图表5： 房地产投资开发累计增速 7.8% 7.6% 7.4% 7.2% 7.0% 6.8% 6.6%  7.5%  7.6%  7.2% GDP同比 7.3% 7.1%  7.1%  7.0% 6.9%  45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 房地产开发投资完成额:累计同比 2007-0 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 14-03 14-06 14-09 14-12 15-03 15-06 15-09 15-12 图表6： 百城成交土地建面累计同比增速 图表7： 各能级城市土地成交溢价率 40% 60% 20% 50% 0% 40% -20% 30% -40% 20% -60% 10% 14-0114-0214-0314-0414-05 14-01