（房地产合同）识别对购房人不利的合同条款技巧.docx

识别对购房人不利的合同条款技巧 发布时间：2021-11-09    　　?合同法?第 2 条规定：本法所称的合同是公平主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人必需就合同的主要条款协商全都。即合同必需是经过双方当事人协商全都的法。所谓协商全都，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。以下是第一我今日要与大家共享的：识别对购房人不利的合同条款的方法技巧。，欢送阅读!  　　如何识别对购房人不利的合同条款：  　　一、合同商定：暂测面积与实测面积的允许误差在5%，如误差超过5%，按实际状况多退少补。从目前了解的状况看，购房者所得到的面积一般比合同商定的面积少，假设互不结算，吃亏确实定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是非常明显的。  　　二、合同商定：购房者不按合同商定时间付款，那么应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而进展商假设没有按时交房，却什么惩办措施也没有。  　　律师说法：这是一条明显不公正的内容，很多购房者却无视了。现实中消失的进展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的状况，就是由于在合同中没有规定相应的惩办措施，比方应参照购房者不按时付款的惩办标准追究或购房者有权解除合同等。这样，消失问题购房者才有计可施，有权可维护。  　　三、合同商定：假设因施工问题造成延期交房，属不行抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。  　　律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不行抗力，假设真的因施工问题延期交房，开发商应当担当违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。  　　四、合同商定：进展商交房后三个月内负责办理产权证。  　　律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，许多人没有意识到。甚至消失这样的事：进展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否那么不给。到头来购房者还是住不进新居。因此，律师建议购房者应将交房的含义详细化，即规定为：交房屋钥匙。否那么，应为进展商违约。还有一个问题就是进展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，许多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：假设不能按时办理，那么可商定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。  　　五、合同附件中对房屋的配套设备商定不清。在张先生的合同附件里，只商定预留 线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种模糊不清的商定是不完整的，盼望也能引起其他购房者的留意。  　　慎签购房合同  　　很多购房者买房时，往往不深化了解有关开发商的状况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的状况下，就匆忙向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的状况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提示购房者应留意以下问题：  　　五证要严格审查  　　购房者购置期房时应查看开发商所售房屋的五证原件，五证指：?建设工程规划许可?、?国有土地使用权证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程开工建设许可证?、?商品房销售(预售)许可证?。在五证中，最重要的是?土地使用证?和?商品房销售(预售)许可证?，它说明所售房屋是合法工程。假设房屋已验收还应查看是否具有质检  　　站核发的?房屋质量合格证明?原件。开发商同时应出具?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。  　　认购协议要慎签  　　购房者在签订正式?商品房买卖(预售)合同?前，开发商往往要求购房者签订?认购协议?，并交纳肯定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购置已预订的房子，也有局部购房者由于不能与开发商达成全都，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的?认购协议?有很大的关系。  　　假设?认购协议?中没有写明未签订购房合同定金是否返还的商定那么定金可以返还。假设开发商在?认购协议?中规定购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金(或定金、诚意金)不予退还等此类条款。购房者特殊要留意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与进展商谈了合同但因其他缘由无法达成协议。  　　合同附件不行缺  　　目前使用的?商品房买卖合同?，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共局部与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成局部，是对主合同商定不明条款做出的明确商定，是对主合同没