某知名地产南京六合旧城改造项目可行性研究报告.pptVIP

* 1 宗地属性评价 土地价值研判 分类 土地属性因子 一片区 二、三片区 四片区 现实性 未来性 现实性 未来性 现实性 未来性 区位 环线位置 ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ 交通条件 公交站点 ★★★ ★★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★★ 快速通道 ★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 配套设施 商业配套 ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★ 休闲运动 ★★ ★★★ ★ ★★★ ★★ ★★★ 医疗配套 ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 教育配套 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ 景观环境 自然环境 ★★ ★★ ★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ 历史环境 ★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 人文环境 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 城市角色 产业发展趋势 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 历史接受度 ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 注：以上为土地属性因子5级量表，五星代表优，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差。 * Part 3 市场价值研判 六合区房地产市场分布 * 3 基本结论：竞争性威胁较小，升值空间较大 市场价值研判 土地市场 项目周边土地成本较高，知名开发企业较少，为中南进入六合雄州镇提供契机。 雄州镇区域潜在竞争地块较少，稀缺性带来较大升值空间。 六合其他区域土地存量较多，未来可能带来不确定性竞争。 商品住宅市场 六合市场处于调整期，本项目需要较长的运作周期，建议采用滚动开发模式。 相对六合其他区域，雄州镇存量较小，价格降幅较低，为较好的投资区域。 目前本项目住宅地块入市价格在3300-3700，未来主要竞争来自于07年出让的高价地块，本项目有明显的成本优势。 商业用房市场 雄州镇目前在售商业项目较少，原有的商业业态较为齐全，但档次较低。 一片区的北大街地块具有较高的商业投资价值，其他地块适合做社区商业。 * 3 房地产市场布局：两大组团各具优势 市场价值研判 两大组团构架六合房产布局 六合房地产开发项目主要集中在两个区域——泛雄州镇区域、大厂区域。从本案所在的泛雄州镇区域来看，开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少，开发价值由于稀缺性而不断提高 雄州-龙池组团 大厂组团 * 2007年以前，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。 从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，但依旧保持在27.5%的年均增长率。 3 房地产开发投资：方兴未艾，高速增长 市场价值研判 * 3 锡林湖 博物馆 经济开发区 雄州镇 横梁镇 六合区政府 截止到2008年，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。 3 土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主 市场价值研判 * 锡林湖 住宅类用地是六合区土地供应的主力，截止到2009年3月，尚未开工的土地144万平方米，其中121万平方米的住宅用地尚未开工，这部分地块的未来潜在上市量达180万平方米，是未来两年六合楼市的有力支撑，当然也是本案的重要潜在竞争对手。 按土地属性供应分布 尚未开工的地块属性分布 3 土地存量分析：未来供应较大，其他区域潜在竞争较多 市场价值研判 * 锡林湖 3 雄州镇土地：土地成本较高，开发档次和水平较低 市场价值研判 地块名称 用地性质 现状 容积率 土地面积 楼板价 开发商 NO.2005G32 住宅; 全部开工 1.2 9563.5 1202 南京市六合区经济适用住房发展中心 NO.2005G63 住宅; 全部开工 1.2 52081.5 784 河北省廊坊开发区新城意象房地产开发有限公司 NO.2005G73 住宅; 全部开工 2.8 55016.8 569 荣盛房地产发展股份有限公司 NO.2007G100 住宅; 未开工 1.4 27521 1453 南京市雄州房地产开发公司 NO.2007G101 商业; 未开工 2.6 3622.4 3822 南京晋泓源投资实业有限公司 NO.2007G102 住宅; 未开工 1.3 39425.1 1444 江苏宝润置业发展有限公司 NO.2007G45 住宅;商业; 未开工 3.06 59941.5 1637 南京东泰房地产开发有限公司 NO.2008G42 住宅; 未开工 1.6 41971.7 718 南京佳宁房地产开发有限公司 2007年雄