杭州桐庐春江大奇山居项目策划报告.docxVIP

桐庐春江大旗山居项目 规划报告 第一部分桐庐房地产市场分析 一、桐庐地产发展阶段及特点 文化观念 生活方式市场 社区环境 家庭用户 房屋市场 土地投机市场 发展特点 发展阶段 XX是中国房地产市场最具竞争力的20个城市之一。无论从开发理念、经营理念、规划设计、运营模式等方面，都清晰地展现了科技领先的用户市场阶段房地产开发的特点。 桐庐XX近在咫尺，XX密不可分，其房地产市场的发展势必XX受到影响。特别是近年来，桐庐人充分利用自身优势资源大力发展旅游业，带动了国民经济的发展。经济带动了消费需求。随着人们生活水平的提高，对住房的要求也越来越高。市场的要求，使得桐庐地产的改革迫在眉睫。 与XX热衷于项目概念开发和生活方式创造的地产商相比，桐庐地产仍处于从用户市场转型的阶段，但有向概念市场转型的迹象。尤其是最近，江南经济开发区的一些楼盘正逐渐从卖社区环境转向卖生活方式和文化）。主要表现在： ——关注房子的品质、朝向、户型、采光通风等因素，相对较少考虑房产的附加值。 ——注重社区环境美化和建筑立面装饰，但社区整体配套设施和物业管理服务有待进一步完善。 ——社区会所的建设还只是一般意义上的综合配套服务，未能更好地发挥社区文化建设和生活方式创造的作用。 ——房地产开发过于依赖地理位置和自然环境，人文环境的塑造还缺乏手段和力量。 ——营销是房地产开发各个环节的薄弱环节，更注重市场炒作，而公关活动营销效果较差。重点放在销售中心的规划建设上，但对销售人员的基础培训不够，专业性不高。这种情况在XX房地产市场上确实存在。 二是桐庐房地产价格稳定，有升值空间。 据我们调查，桐庐老城区房价在2000元/平方米以上，新城房价在1500元/平方米以上。这个价格是一个县的正常水平。 桐庐作为国务院批准的开放县，在房地产开发方面具有得天独厚的优势。桐庐地处“西湖·钱塘江-富春江·新安江-千岛湖- ”黄金旅游线路的中心XX，是国家重点风景名胜区。景点众多内，风景秀丽，风景秀丽。美丽的富春江、奇幻的瑶林仙境、中医圣地桐君山、东汉古迹雁子岭钓鱼台、气势磅礴的富春江小三峡……白云园风景名胜区、大旗山国家森林公园、近年开发的田东洞山地度假胜地、天目河漂流、红灯笼外婆家和乡间家园、垂云通天河、富春河七里帆船、浪石金沙滩龙舟漂流。这些数不胜数的景点，造就了桐庐得天独厚的自然环境和人文气息，也赋予了桐庐的地产内在内价值。 桐庐是国务院批准的沿海经济开放县。改革开放以来，桐庐县坚持“以工业为主，农业和旅游综合发展，加快城镇化进程”的发展战略，深化改革，扩大开放，实现了经济社会大发展。 . 2002年，内国内生产总值（GDP）达到60.3亿元，比上年增长11.7%。全县人均内生产总值15225元。经济环境的改善，使得桐庐的城市建设不断加强，生活配套更加完善，更多的人愿意留在桐庐，来到桐庐，也为桐庐地产的繁荣注入了动力。 . 另一方面，交通环境的不断改善，使桐庐房地产业的触角逐渐延伸至桐庐以外地区，尤其是省会城市XX，进一步提升了桐庐房地产的竞争力。 可以看出，桐庐房地产市场的走势应该是稳中有升。 三、整体竞争态势 目前桐庐地产的竞争非常激烈，主要体现在区位、成本控制（价格）、功能设计和建筑设计的合理性、技术和工艺等方面。一般来说，是一种求优、低价、精制、小分、 “规定动作”的状态。 少数开发商已经建立起以品牌为主导（如松都）、以理念和发展为主导（米兰）的竞争水平。 就房地产行业的发展趋势和XX当地的具体情况而言，未来赢得竞争的战略要素是品牌、土地规模和实力（包括资金、人才和企业能力）。同时，新的发展理念、新的经营方式、新技术新工艺、新材料将日益成为竞争热点。 第二部分桐庐旅游市场发展阶段 传统观光旅游 （解放后-现在） 人造景点观光旅游 （始于 1990 年代初） 休闲旅游 （出现于 1990 年代后期） 1. 传统旅游 传统观光旅游以富春江、瑶林仙境、燕子岭钓台等风景名胜区为代表，以自然、山水、人文、历史、旅游、XX名胜为绝对旅游景点。 这一阶段的旅游以“走”和“看”为主，人们的体验只是一种肤浅的感觉。这是一种被动的大众观光旅游，只让游客成为“观众”。近年来，从国际旅游市场的需求趋势来看，纯观光旅游呈现出较为明显的下降趋势。 这一时期旅游业的主要特点是： ——旅游产品种类过于单一； ——旅游活动，重在“看” ，看花一眼，只尝浅尝； ——“以旅游风景名胜为基础” ，游客只是被动的参与者； ——回头客少，回头率低； ——游客的主要消费是交通、住宿、餐饮等旅游副产品，旅游项目的实际支出较少。 中国作为旅游资源大国，独特的自然景观、人文历史是内发展国内和国际旅游业的根本基础，在今后很长一段时间内内，观光旅游的市场空间和发展潜力仍将很大。因此，对于传统旅游市场，需要以内发展的眼光从深层次挖