月当前房地产形势与未来发展趋势分析世联.pptVIP

四供给：三管齐下：加快建设保障性住房、加快已出让土地转化为实际供应、扩大土地供应等方式，着眼于增加市场长期供应 8月9日，住房和城乡建设部日前公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市； 9月29日，住建部首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套,前8月已开工70%,竣工30%,总体完成情况良好，但是各地区之间进展不平衡，部分地区进度缓慢的主要原因是当地政府重视不够。 促供给方式 保障房 国土部严查开发企业囤地情况： 8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况； 上海、山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。 促开发 北京市土地整理储备中心最新数据统计，四季度，北京将有50宗土地入市，合计供应建筑面积达897.876万平方米。其中涉及居住用地45块，合计供应面积为855.046万平方米。 粗略估算四季度所供应的土地可供北京销售12个月以上。截至10月14日，今年北京已供应住宅用地合计705万平方米。 增供地 * 第二十四页，共四十二页。 加息背景及其逻辑 控制通胀预期的重要性上升 加息成为必选动作 从强调增长转向调结构 经济走出危机 先小幅加息、形成持续加息预期，同时对经济的负面影响最小 危机时期的政策手段面临转向 * 第二十五页，共四十二页。 加息对楼市影响的逻辑分析 加息影响 开发商 借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧 需求者 资金紧张 资金较宽松 加快销售 回笼资金 主动跟进 首套需求 改善需求 保值型需求 购买力较弱的暂时观望 购买力较强、初期受影响小 初期受影响较小 价量平稳 跌 多次加息后 通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降 加息初期 单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。 初期对不同档次物业影响会有不同 * 第二十六页，共四十二页。 从香港经验来看，单一使用货币政策，发挥作用往往需要较长的反应期；而多种政策组合使用，能够迅速发挥调控作用 1994年：多种政策组合使用 措施：规定新楼内部认购成数和限制楼花买卖、增加公屋及土地供应等，进一步调升利率 效果：下半年的物价交易缩减，楼价回落，投机活动收敛 2002年：单一货币政策 措施：调低利率，但对持续低迷的楼市效果不明显，效果 两年后才显现 * 第二十七页，共四十二页。 历次加息效果不可能一蹴而就，是一个循序渐进的过程，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中 数据来源：国家统计局、中国人民银行 加息后近两年，房价才首次出现环比下跌 利率、CPI与房价关系图 * 第二十八页，共四十二页。 监管预售资金，必将进一步加剧开发商的资金紧张程度，降价压力更进一步 自2010年11月1日起，浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理。 自2010年12月1日起，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。 当前的资金面比07年9·27调控时要乐观许多，不足以支撑房价的下跌 但从长期来看，资金来源指数逐月下降，资金长久充足面临挑战 降价？ 降价 住宅价格（环比）、资金来源与投资变动情况 * 第二十九页，共四十二页。 企业名称 销售金额 (亿元) 金额同比 销售面积 (万平米) 面积同比 销售均价 (元/平米) 均价同比 2010销售金额目标(亿元) 完成率 (75%) 万科集团 692 62% 588 33% 11769 22% 800 87% 保利地产 405 30% 485 30% 8351 0% 600 68% 中海外 399 36% 356 1% 11208 35% 500 80% 恒大地产 375 55% 597 32% 6281 18% 400 94% 绿地集团 367 68% 455 21% 8066 39% — — 绿城中国 326 16% 167 -10% 19521 28% 670 49% 富力地产 217 21% 175 -4% 12400 26% 300 72% 碧桂园 215 122% 400 71% 5375 30% 300 72% 龙湖集团 180 31% 129 -21% 13953 67